Contrat de location - Bail

Comment équiper un logement pour pouvoir le louer comme un meublé ?

D’après la loi ALUR de 2017, un logement meublé est un logement suffisamment équipé « pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Pour entrer dans la catégorie des logements meublés, le bien mis en location doit donc obligatoirement être équipé des éléments suivants :

• Une literie avec couette ou couverture ;
• Des volets ou rideaux dans les chambres ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four classique ou au moins un four à micro-onde ;
• Un réfrigérateur ;
• Un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur ;
• De la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre leurs repas ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table ;
• Des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d'entretien adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage, etc.).

Quand et comment réévaluer le loyer de son logement ?

Par défaut, le loyer peut être révisé au renouvellement du bail. Il est toutefois possible de le réévaluer chaque année, si une clause de révision spécifique a été prévue dans le bail.

L’augmentation du loyer doit être calculée en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et ne peut pas dépasser un certain pourcentage dans les zones dites tendues. Des modalités spécifiques s’appliquent en effet aux logements situés dans les villes et communes concernées par l'encadrement des loyers.

En cas d’augmentation du loyer dans le cadre d’un renouvellement de bail, le propriétaire doit informer son locataire de sa décision au moins 6 mois avant la date de fin du bail. Il peut le faire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par une remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme que peut demander le propriétaire à son locataire lors de son entrée dans le logement. Il permet au propriétaire de se prémunir contre d’éventuels impayés (loyer, charges) et d’éventuelles dégradation nécessitant des travaux.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer hors charge pour une location vide et deux mois pour une location meublée.

Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail et doit être restitué dans un délai maximum de deux mois après le départ du locataire.

Le propriétaire peut décider de conserver tout ou une partie du dépôt de garantie en cas de loyers ou charges impayés, ou lorsque des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie. Dans tous les cas, il devra justifier sa décision auprès du locataire.

Comment est fixé et réévalué le loyer d’un bail commercial ?

Le montant du loyer d’un bail commercial est fixé librement entre le locataire et le propriétaire, en se référant à la valeur du bien mis en location et à l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Les deux parties peuvent également choisir de fixer un loyer variable en incluant une clause-recette au bail commercial. Le montant du loyer sera ainsi calculé en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.

La réévaluation du loyer d’un bail commercial peut se faire tous les trois ans, à la demande du propriétaire ou du locataire. Cette réévaluation est toutefois encadrée par la loi et ne peut pas dépasser l’indice trimestriel de référence des loyers commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales (ILC) et pour les autres activités (ILAT). Depuis 2014, l’augmentation du montant du loyer ne peut être supérieure à 10% par rapport à l’année précédente.

Les deux parties peuvent également choisir une fréquence de réévaluation du loyer spécifique (tous les ans, tous les deux…) en incluant une clause d'échelle mobile dans le bail.

Dépôt de garantie, arrhes ou acompte pour une location saisonnière, quelles différences ?

Dans le cadre d’une location saisonnière, ou location de vacances, le propriétaire peut se protéger en demandant à son futur locataire le versement d’un dépôt de garantie, d’arrhes ou d’un acompte.

Le dépôt de garantie représente généralement 20% du loyer et permet au propriétaire de se prémunir en cas de dégradation des lieux par le locataire. Si des irrégularités sont constatées lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut retenir tout ou une partie du dépôt de garantie pour réaliser les travaux nécessaires ou remplacer les équipements endommagés.

Les arrhes permettent aux deux parties de se protéger en cas d’annulation de la réservation. Le locataire qui annule perdra les arrhes versées, mais ne sera pas tenu de payer l’intégralité du loyer prévu. Le propriétaire qui annule la réservation devra quant à lui verser le double des arrhes au locataire.

L’acompte rend l’annulation de la réservation dissuasive pour les deux parties. Le locataire qui annule sera malgré tout tenu de régler l’intégralité du loyer prévu pour la location. En cas d’annulation de sa part, le propriétaire devra rembourser l’acompte et peut se voir réclamer des dommages et intérêts par le locataire.

Comment réclamer des loyers impayés ?

Lorsque vous constatez que votre locataire n’a pas payé son loyer, la première chose à faire est de le contacter pour trouver un arrangement à l’amiable. Il est alors conseillé de lui faire parvenir une lettre de rappel de paiement du loyer. Si aucun accord à l’amiable n’est trouvé, vous pouvez envoyer une lettre de mise en demeure de paiements des loyers dus. Suite à ce courrier, et si la situation n’est pas régularisée, vous pouvez utiliser les recours légaux prévus par la loi :

• L’injonction de payer qui permet de recouvrir les loyers dus sans pour autant aller jusqu’à l’expulsion du locataire ;
• Le commandement de payer et l’assignation en justice pour résiliation du bail et expulsion du locataire.