Renouvellement de bail commercial dit 3-6-9
Le bail commercial dit 3-6-9 est généralement d’une durée de neuf ans. Au terme de ces 9 années, Il est possible pour le bailleur comme au locataire de demander un renouvellement du bail, sous les mêmes conditions que le bail initial, ou avec des modifications (réévaluation du loyer, modification de la destination des locaux, etc.). Si aucune des deux parties ne fait de demande, le bail est alors reconduit tacitement sous les mêmes termes.Le locataire dispose d’ailleurs d’un droit au renouvellement du bail s’il répond à certains critères définis par la loi :
- Être de nationalité française (des exceptions sont toutefois prévues) ;
- Être une société immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM) ;
- Être propriétaire du fonds de commerce ;
- Avoir exercé son activité de façon régulière et réelle au cours des 3 années précédant la fin du bail.
Démarches et procédures pour le renouvellement d’un bail commercial
À l’initiative du bailleur
Au terme du contrat de location d’un local commercial, le bailleur peut initier une procédure de renouvellement du bail. Pour ce faire, il doit notifier son congé au locataire par acte d’huissier au moins 6 mois avant la fin du bail.Avec cette notification de congé, le propriétaire peut proposer un renouvellement de bail, selon de nouvelles conditions (réévaluation du loyer le plus souvent). Le locataire est libre d’accepter, de contester ou de refuser la nouvelle proposition.
En cas de désaccord concernant le montant réévalué du loyer, et si aucun accord à l’amiable n’est trouvé, il convient de saisir la commission de conciliation, puis le juge des loyers qui fixera le nouveau montant du loyer.
À l’initiative du locataire
Le locataire est libre de demander un renouvellement du bail en faisant sa demande par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au moins 6 mois avant la date de fin du contrat de location.Le propriétaire dispose alors de 3 mois pour accepter ou refuser cette demande, et informer son locataire de sa décision par acte d’huissier. En cas de refus de renouvellement, le bailleur doit justifier sa décision.
La reconduction tacite du bail commercial
Si aucune des deux parties n’engage de procédure de renouvellement dans les délais impartis, le bail est reconduit tacitement pour une durée indéterminée et conserve les mêmes conditions que le contrat initial (montant du loyer, destination des locaux, etc.). Bailleur et locataire sont alors libre de demander congé, ou renouvellement du bail, en respectant un préavis de 6 mois.A noter : il est toutefois déconseillé de se contenter d’un renouvellement tacite d’un bail commercial. En effet, si le bail reconduit tacitement dépasse une durée de 12 ans, le plafonnement des loyers ne s’applique plus et le locataire s’expose à une augmentation importante de son loyer.
La réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail
Le renouvellement du bail est l’occasion de réévaluer le loyer du par le locataire. Les nouvelles législations imposent toutefois un plafonnement strict.En cas de renouvellement du bail commercial, et d’après l’article L145-33 du Code de Commerce, le loyer doit correspondre à la valeur locative du bien. Avec les nouvelles dispositions de la loi Pinel, le locataire bénéficie toutefois d’un plafonnement des loyers si la valeur locative est supérieure au montant du loyer du bail à renouveler. Cette réévaluation ne peut donc dépasser l’indice trimestriel de référence des loyers commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales (ILC) et pour les autres activités (ILAT).
Attention : Ce plafonnement du loyer ne s’applique pas en cas de modifications importantes du bail : changement de destination des locaux, caractéristiques des locaux (travaux d’aménagement réalisés, agrandissement des locaux, par exemple).
Dans ces différents cas, le bailleur peut demander que la révision du loyer dépasse l’indice de référence. L’augmentation ne peut toutefois pas excéder 10% par rapport à l’année précédente.
Si ce n’était pas prévu dans le bail initial, les deux parties peuvent prévoir une clause d'échelle mobile dans le nouveau bail. Cette clause permet de définir la fréquence de réévaluation du loyer (tous les ans, tous les deux…).
Le renouvellement du bail : l’occasion de modifier certains articles
Lors du renouvellement d’un bail commercial, les deux parties sont libres de s’entendre sur l’ajout, la modification ou la suppression d’articles. Il convient alors d’indiquer dans le nouveau contrat les articles concernés et de rappeler leur contenu en se référant au contrat initial le cas échéant.Il est donc possible de modifier les modalités de paiement du loyer, de changer la destination des locaux ou d’étendre les activités qu’il est possible d’exercer dans ces locaux, etc. Attention : comme précisé plus haut, certaines modifications annuleront le plafonnement des loyers.
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FAQ sur le renouvellement de bail 3-6-9
Mon bailleur peut-il me donner congé sans proposition de renouvellement du bail ?Oui, votre bailleur peut décider de ne pas renouveler votre bail. Il doit pour cela vous informer de sa décision par acte d’huissier au moins 6 mois avant la fin du contrat de location. Dans ce cas, il doit vous proposer une indemnité d’éviction qui doit prendre en compte et couvrir les préjudices subit sur votre activité : changement de locaux, impossibilité d’exercer votre activité pendant le déménagement, perte de stock ou d’équipement, etc.
Sachez cependant que votre bailleur n’est pas tenu de vous verser cette indemnité dans les cas suivants :
- Si l’immeuble doit être en partie ou totalement démoli pour cause d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative (en cas de reconstruction, vous êtes prioritaire pour la location des nouveaux locaux) ;
- Si, en cas de vente du local commercial, vous ne remplissez pas les conditions pour reprendre le bien ;
- Si la rupture du bail est due à une faute ou un manquement de votre part. Le propriétaire doit alors pouvoir justifier sa décision.
La première chose est bien-sûr de chercher une solution à l’amiable. Si cela n’aboutit pas, vous pouvez faire appel à la commission de conciliation. Cette étape est indispensable en cas de litige et s’applique uniquement en cas de renouvellement du bail (la commission est considérée incompétente en cas de révision en cours de bail). Si la commission ne parvient pas à une solution, il convient alors de saisir le juge des loyers du tribunal de grande instance.
