Bail commercial dit "3 - 6 - 9"
Le bail commercial classique, également appelé bail 3-6-9, régit la relation entre le bailleur d’un local commercial et le locataire qui souhaite y établir son activité. Le bail commercial comporte de nombreux avantages, tant pour le propriétaire que pour le locataire.Il est tout à fait courant de signer un bail commercial sans avoir recours aux services d’un huissier, d’un notaire, ou de tout autre officier public compétent. Il convient alors de rédiger le bail de la façon la plus précise possible, afin de protéger au mieux les deux parties en cas de litige.
Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire doit être une société immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM). Il peut s’agir d’artisans, de commerçants, d’industriels, y compris de micro-entreprises, ou encore de professions libérales.
Le contenu obligatoire d’un bail commercial classique 3-6-9
Comme pour tout contrat de location, le bail commercial doit contenir un certain nombre d’informations : noms et désignation du bailleur et du locataire (et de sa société), description et destination des locaux mis en location, durée du bail, montant du loyer et modalités de paiement prévues, obligations des parties (répartition des charges et contributions, travaux, garanties, etc.).La durée du bail commercial
Par défaut, un bail commercial classique 3-6-9 a une durée de 9 ans. Toutefois, les deux parties peuvent s’entendre sur une durée plus courte en signant un bail précaire ou dérogatoire. Il convient alors de préciser la durée choisie pour le bail et de la faire figurer dans le contrat.Particularité de ce type de contrat, le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire pendant la durée du bail. Le locataire peut en revanche résilier le bail à condition de prévenir le propriétaire par lettre recommandée 6 mois au moins avant son départ des locaux. Cette résiliation peut se faire à chaque période triennale, donc 3 ans, 6 ans ou 9 ans après la signature du contrat (d’où l’appellation 3-6-9).
Le bail peut également être résilié avant son terme dans certains cas spécifiques :
- Le départ à la retraite du locataire ;
- Dans le cadre d’un accord à l’amiable entre les deux parties ;
- En cas de défaut de paiement du locataire ou du non-respect de ses obligations contractuelles.
L’encadrement du loyer d’un bail commercial
Le montant du loyer d’un bail commercial est fixé librement entre les deux parties, en se basant sur la valeur du bien mis en location et l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui aide à établir un juste prix.La réévaluation du loyer peut se faire tous les trois ans, à la demande du propriétaire ou du locataire. Cette réévaluation est plafonnée et ne peut dépasser l’indice trimestriel de référence des loyers commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales (ILC) et pour les autres activités (ILAT). Depuis 2014, l’augmentation du montant du loyer ne peut être supérieure à 10% par rapport à l’année précédente.
Il est possible de prévoir une clause d'échelle mobile dans le bail : celle-ci permet de définir entre les parties la fréquence de réévaluation du loyer (tous les ans, tous les deux…). Les mêmes critères d’encadrement du loyer s’appliquent alors.
En cas de renouvellement du bail, et si le propriétaire souhaite faire réévaluer le loyer à cette occasion, il doit en informer le locataire par lettre recommandée au moins 6 mois avant la fin du contrat. Les mêmes modalités de recalcul doivent être respectées.
Le renouvellement d’un bail commercial
Par défaut, un bail commercial classique 3-6-9 est reconduit tacitement à l’issu de son terme. Le bailleur peut toutefois profiter de cette occasion pour donner congé à son locataire. Il peut alors :- Donner congé avec refus de renouvellement : il sera possible au locataire de demander une indemnité d’éviction ;
- Donner congé avec proposition de renouvellement : le propriétaire est alors en droit de réévaluer le loyer. C’est également l’occasion pour les deux parties de revoir leur contrat de location et d’y apporter de nouvelles conditions.
Il est possible d’inclure des clauses de renouvellement du bail dans le contrat de location pour éviter tout désaccord.
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Questions fréquentes sur le bail commercial
Est-il possible de sous-louer un local commercial ?Oui, sous certaines conditions qui doivent figurer dans le bail :
- Le bailleur doit autoriser son locataire à sous-louer tout ou une partie du bien (une partie inoccupée des bureaux par exemple) ;
- Le locataire doit informer officiellement le bailleur de son intention de sous-louer le bien par lettre recommandée, et le bailleur doit être présent à la signature du contrat de sous-location.
Lorsque le propriétaire refuse le renouvellement du bail commercial, ou y met fin avant terme, il est tenu de verser une indemnité d’éviction à son locataire. Cette indemnité doit prendre en compte et couvrir les préjudices subit par le locataire sur son activité lors de la reprise des locaux.
Le propriétaire n’est pas du de verser cette indemnité dans les cas suivants :
- Si l’immeuble doit être en partie ou totalement démoli pour cause d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative (en cas de reconstruction, le locataire est prioritaire pour la location des nouveaux locaux) ;
- Si, en cas de vente du local commercial, le locataire ne peut reprendre le bien ;
- Si la rupture du bail est due à une faute ou un manquement de la part du locataire. Le propriétaire doit alors pouvoir justifier sa décision.
Non, le bail précise la destination du local commercial : bureaux, commerce, etc. Le locataire est donc tenu de respecter l’activité qu’il s’est engagé à exercer dans les locaux qu’il loue. Un agent de voyage ayant ouvert son agence ne peut donc pas transformer les locaux pour y ouvrir un bar. Si le locataire souhaite malgré tout changer d’activité tout en conservant les mêmes locaux, il doit donner congé à son propriétaire et renégocier avec lui un nouveau contrat, le cas échéant.
