Sommaire de l'article
Les conditions pour louer vide ou meublé
La location vide ou nue
La location meublée
Les différences entre la location meublée et la location vide
Le dépôt de garantie
La durée du bail
La résiliation du bail
La fiscalité
En tant que propriétaire, vous avez le choix entre le type de contrat de location auquel sera soumis votre bien immobilier. Vous vous posez donc certainement une question : faut-il louer vide ou meublé ? Découvrez toutes les différences entre ces deux options locatives.
Les conditions pour louer vide ou meublé
La location vide ou nue
La location vide est le contrat de bail classique. C’est un contrat type réglementé par la loi.Louer un logement vide signifie que le logement n’est pas entièrement équipé. Cela ne veut pas forcément dire qu’il est totalement dépourvu de meubles. Par exemple, il peut y avoir une cuisine en partie équipée conférant un atout supplémentaire au logement.
L’avantage principal de la location vide est qu’elle est plus souple et moins difficile à gérer qu’une location meublée.
La location meublée
Généralement, la location meublée recouvre en réalité 3 types de contrats :- Le bail meublé classique
- Le bail étudiant
- Le bail mobilité mis en place par la loi Elan du 23 novembre 2018 pour apporter plus de flexibilité pour certains locataires. Il s’adresse aux personnes en formation professionnelle, réalisant des études supérieures, sous contrat d’apprentissage, de stage ou de service civique, effectuant une mission temporaire ou sous le coup d’une mutation.
- Literie avec couette ou couverture,
- Volets dans la chambre à coucher,
- Table et chaises,
- Étagères de rangement,
- Luminaires,
- Plaques de cuisson,
- Four ou four à micro-ondes,
- Réfrigérateur et congélateur ou compartiment dans le réfrigérateur,
- Vaisselle,
- Ustensiles de cuisine,
- Matériel d'entretien ménager adapté.
Cependant, il existe aussi des inconvénients importants. Le turnover locatif est élevé en meublé avec le risque de laisser le logement vacant pendant de longues périodes. De plus, si le propriétaire fournit les meubles et équipements, il doit aussi tenir compte de leur usure et veiller à leur entretien.
Les différences entre la location meublée et la location vide
Le bail meublé comme le bail vide obéissent à un socle de règles communes : réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie du logement, fournir un logement décent, respecter la répartition des travaux entre le locataire et le bailleur...Pour autant, il y a aussi des différences fondamentales entre les deux contrats de location.
Le dépôt de garantie
Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie d'un montant maximum à:- 1 mois de loyer si vous louez un logement vide
- 2 mois de loyer si vous louez un logement meublé (sauf pour le bail mobilité où aucun dépôt de garantie ne peut être exigé)
La durée du bail
La durée standard du bail est de :- 3 ans si vous louez vide (pour un bailleur personne physique) ou 6 ans (pour un bailleur personne morale) avec reconduction tacite
- 1 an si vous louez meublé avec reconduction tacite
De la même façon, le bail mobilité est un bail non renouvelable et non reconductible conclu pour une durée d’1 mois minimum à 10 mois maximum.
La résiliation du bail
Le locataire doit donner son préavis de départ :- 3 mois avant dans un logement vide
- 1 mois avant dans un logement meublé
- Vendre le bien
- Le reprendre pour soi ou un membre de sa famille
- Invoquer un motif légitime et sérieux (par exemple, des loyers impayés)
Attention, il existe des règles spécifiques si le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de faibles ressources.
La fiscalité
- Location vide : revenus fonciers ou régime réel
En réel, vous avez la possibilité de déduire vos charges des loyers.
- Location meublée : revenus imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou régime réel
Comme pour la location vide, en cas de dépassement des plafonds ou sur option, vous relevez du régime réel. Vous pouvez donc déduire vos charges et loyers de vos recettes annuels (travaux d’amélioration, intérêts d’emprunt, etc.).
En revanche, la location meublée est soumise au paiement de la Contribution Économique Territoriale (CET).
En bref, la fiscalité des locations meublées est globalement plus avantageuse que celle des locations vides.
