Louer vide ou meublé : quelles différences ?

Sommaire de l'article

Les conditions pour louer vide ou meublé La location vide ou nue La location meublée Les différences entre la location meublée et la location vide Le dépôt de garantie La durée du bail La résiliation du bail La fiscalité

En tant que propriétaire, vous avez le choix entre le type de contrat de location auquel sera soumis votre bien immobilier. Vous vous posez donc certainement une question : faut-il louer vide ou meublé ? Découvrez toutes les différences entre ces deux options locatives. louer vide ou meublée ?

Les conditions pour louer vide ou meublé

La location vide ou nue

La location vide est le contrat de bail classique. C’est un contrat type réglementé par la loi. Louer un logement vide signifie que le logement n’est pas entièrement équipé. Cela ne veut pas forcément dire qu’il est totalement dépourvu de meubles. Par exemple, il peut y avoir une cuisine en partie équipée conférant un atout supplémentaire au logement. L’avantage principal de la location vide est qu’elle est plus souple et moins difficile à gérer qu’une location meublée.

La location meublée

Généralement, la location meublée recouvre en réalité 3 types de contrats :

Le bail meublé classique
Le bail étudiant
Le bail mobilité mis en place par la loi Elan du 23 novembre 2018 pour apporter plus de flexibilité pour certains locataires. Il s’adresse aux personnes en formation professionnelle, réalisant des études supérieures, sous contrat d’apprentissage, de stage ou de service civique, effectuant une mission temporaire ou sous le coup d’une mutation.

Le décret du 31 juillet 2015 dresse une liste de meubles obligatoires pour prétendre au régime de la location meublée. Cet inventaire des meubles vise à garantir au locataire le minimum nécessaire à une vie quotidienne normale :

Literie avec couette ou couverture,
Volets dans la chambre à coucher,
Table et chaises,
Étagères de rangement,
Luminaires,
Plaques de cuisson,
Four ou four à micro-ondes,
Réfrigérateur et congélateur ou compartiment dans le réfrigérateur,
Vaisselle,
Ustensiles de cuisine,
Matériel d'entretien ménager adapté.

Le principal intérêt de la location meublée est l’impact sur le loyer : le propriétaire peut demander entre 10 % à 20 % de plus au locataire. Cependant, il existe aussi des inconvénients importants. Le turnover locatif est élevé en meublé avec le risque de laisser le logement vacant pendant de longues périodes. De plus, si le propriétaire fournit les meubles et équipements, il doit aussi tenir compte de leur usure et veiller à leur entretien.

Les différences entre la location meublée et la location vide

Le bail meublé comme le bail vide obéissent à un socle de règles communes : réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie du logement, fournir un logement décent, respecter la répartition des travaux entre le locataire et le bailleur... Pour autant, il y a aussi des différences fondamentales entre les deux contrats de location.

Le dépôt de garantie

Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie d'un montant maximum à:

1 mois de loyer si vous louez un logement vide
2 mois de loyer si vous louez un logement meublé (sauf pour le bail mobilité où aucun dépôt de garantie ne peut être exigé)

La durée du bail

La durée standard du bail est de :

3 ans si vous louez vide (pour un bailleur personne physique) ou 6 ans (pour un bailleur personne morale) avec reconduction tacite
1 an si vous louez meublé avec reconduction tacite

Attention, le bail étudiant n'est pas reconduit automatiquement et sa durée est de 9 mois minimum. De la même façon, le bail mobilité est un bail non renouvelable et non reconductible conclu pour une durée d’1 mois minimum à 10 mois maximum.

La résiliation du bail

Le locataire doit donner son préavis de départ :

3 mois avant dans un logement vide
1 mois avant dans un logement meublé

Dans les deux cas, la résiliation donnée par le bailleur est nécessairement justifiée par un des 3 motifs légaux :

Vendre le bien
Le reprendre pour soi ou un membre de sa famille
Invoquer un motif légitime et sérieux (par exemple, des loyers impayés)

Cependant, la durée du préavis du bailleur varie selon le type de location : 6 mois si vous louez vide contre 3 mois si vous louez meublé. Attention, il existe des règles spécifiques si le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de faibles ressources.

La fiscalité

Location vide : revenus fonciers ou régime réel

Pour le régime micro-foncier, vous avez le droit à un abattement forfaitaire de 30 % si vous louez vide quand le montant total des locations ne dépassent pas 15 000 euros par an. En réel, vous avez la possibilité de déduire vos charges des loyers.

Location meublée : revenus imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou régime réel

Au régime des micro-BIC, l’abattement forfaitaire s’élève à 50 % si les locations restent sous le seuil des 70 000 euros par an. Comme pour la location vide, en cas de dépassement des plafonds ou sur option, vous relevez du régime réel. Vous pouvez donc déduire vos charges et loyers de vos recettes annuels (travaux d’amélioration, intérêts d’emprunt, etc.). En revanche, la location meublée est soumise au paiement de la Contribution Économique Territoriale (CET). En bref, la fiscalité des locations meublées est globalement plus avantageuse que celle des locations vides.

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