Bien préparer un bail de location meublée

Les différents contrats de location meublée

Les différents types de baux meublés ont été diversifiés avec la loi ALUR entrée en vigueur le 27 mars 2014. Désormais une réelle distinction existe entre les baux qui constitueront ou non la résidence principale du locataire. Le législateur distingue selon le type de locataire et selon le type de résidence.

Location meublée - résidence principale

La loi a restreint l'autonomie des parties lorsque que le logement alloué est meublé et constitue la résidence principale du locataire. La durée du bail est d'au moins 1 an sauf pour le bail consenti à un étudiant qui en est l'exception. Contrairement au bail meublé étudiant et bail de mobilité, la location meublée fait l'objet d'une tacite reconduction pour an dans les mêmes conditions. Il ne peut y avoir de tacite reconduction en cas de congé donné par le locataire ou le propriétaire. Le congé du bailleur ne peut intervenir que pour la vente du logement, reprise ou pour un motif légitime et sérieux. Pour cela il doit respecter un préavis de trois mois minimum. Le locataire doit signifier son congé au moins 1 mois avant.

Location meublée - court séjour / résidence secondaire

En principe, l'autonomie des parties prédomine quant à la durée, les conditions de préavis, les droits et obligations de chaque partie, les conditions au paiement du loyer et des charges, le dépôt de garantie...  Néanmoins, il faut annexer un diagnostic technique dans le bail ainsi que le montant du dépôt de garantie, le mode et le délai de restitution.

Les locations saisonnières

Mieux réglementées que les locations de courte durée de logement meublés, le contrat de location de vacance ou bail saisonnier est soumis au Code civil (art. 1713 et suivants) et au Code du tourisme (art. D.324-1 et suivants). Attention, ce type de location n'est ouvert qu'aux bailleurs et locataires souhaitant conclure un contrat pour un logement qui ne deviendrait pas la résidence principale du locataire.

Le bail meublé étudiant

La loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale a adapté les locations meublées aux étudiants. Le bail meublé étudiant est un bail locatif meublé conclu pour une durée inférieure au minimum légal. Ce bail est une alternative qui bénéficie uniquement aux étudiants. Si tous les locataires sont étudiants, la loi permet au bailleur de consentir un bail de logement meublé d'une durée de 9 mois au lieu de 12 habituellement. Le locataire peut donner congé à tout moment sous réserve de respecter le préavis d'un mois. Le bailleur est en droit de réclamer une garantie pour se prémunir contre tout risque d'impayés (par exemple : un dépôt de garantie ou un acte de cautionnement). Dans le bail meublé étudiant il n'y a pas de renouvellement ni tacite reconduction et prend fin à l'arrivée du terme sans nécessiter l'envoi d'un congé par l'une des parties. L'établissement d'un nouveau contrat est obligatoire pour prolonger cette location. Cela représente un réel intérêt pour les propriétaires: bail de courte durée qui permet de récupérer le bien locatif rapidement, moins de risques d'impayés car les étudiants bénéficient de nombreuses aides au logement et le bailleur peut bénéficier des réductions d'impôts très profitables.

Le bail mobilité

La loi Elan de 2018 a introduit un nouvel bail de location meublée dit "bail mobilité". Le bail de mobilité est un bail qui bénéficie uniquement aux locataires prétendant à un statut particulier limitativement énuméré. Le locataire doit être, au moment de la conclusion du bail, en formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d'un service public, mutation professionnelle, mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle. Le bail mobilité est conclu pour une durée minimum d'un mois et maximum de dix mois. Il est non reconductible et non renouvelable.

Les nouveautés du bail de logement meublé

Depuis 2014, plusieurs lois sont venues modifier le cadre légal des contrats de location. Les lois dites Duflot, Pinel et Macron (du nom des ministres qui en sont à l'origine) viennent créer de nouvelles obligations pour les bailleurs de logements vides et meublés. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite "ALUR", modifie profondément les règles applicables en matière de location. La loi ALUR a été publiée au Journal officiel le 26 mars 2014. Un second rectificatif est paru au JO n 226 du 30 septembre 2014. Un dernier texte (loi Macron) est entrée en vigueur en août 2015.

Nouveautés de la loi ALUR - Duflot (Définition)

La loi ALUR, dans son nouvel article 25-4, définit la location meublée comme : "un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante".

Nouveautés de la loi MACRON

Concernant les contrats de location meublée la loi du 6 août 2015 introduit les modifications suivantes:

• état des lieux d'entrée : complément à l'état des lieux demandé par le locataire au bailleur.
• colocation : les locations faites à des personnes mariées ou pacsées ne sont pas des colocations.
• mentions obligatoires : application aux meublés de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
• notification du congé : alignement quant aux dispositions de locations vides avec la remise du congé par le locataire ou par le bailleur en main propre contre récépissé ou émargement possible
• hausse du loyer et ajustement : la hausse du loyer convenue entre les parties, ou fixée judiciairement, s'applique au contrat renouvelé. Si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
• liste des clauses abusives : - art. 4  loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (ALUR).
• liste des éléments minimums : ce mobilier est fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 entrée en vigueur depuis le 1er septembre 2015.

Equipement minimum dans les locations meublées

À compter du 1er septembre 2015, le mobilier d’un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants (Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé) :

• Literie comprenant couette ou couverture
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

La liste précise ainsi que l’état contradictoire de tous ces éléments doit être annexé au bail.

Sous-location d'un logement meublé

Selon la nature du contrat de location et seulement sous certaines conditions, le locataire aura la possibilité de sous-louer son logement. Si aucune clause ne l’interdit, la sous-location est libre. Le montant du loyer ainsi que la durée ne sont pas limités. La durée de la sous-location ne peut excéder la durée de location principale et le montant du loyer ne peut excéder celui de la location principale. Il faut par contre, depuis le 27 mars 2014, l’accord express du bailleur. Le locataire doit remettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi que la copie du bail principal. Si le contrat de bail principal est résilié, le sous-locataire n’a aucun droit à l’encontre du bailleur. À noter : le locataire principal peut résilier unilatéralement le contrat de sous-location sans avoir besoin de l'accord du bailleur. Le locataire qui fait une sous-location sans l'autorisation du bailleur, ou malgré son interdiction, peut se voir déchu de son droit au maintien dans les lieux.