SCI familiale et impôts : régime fiscal, avantages et inconvénients

La SCI familiale est une forme juridique qui permet d’investir dans des biens immobiliers à plusieurs. Ce qui fait la spécificité d’une SCI familiale par rapport à une SCI classique dans ce cas, c’est la nature des associés. En SCI classique, les associés sont des individus tiers qui peuvent n’avoir aucun lien. En SCI familiale, tous les associés sont issus d’une même famille. Dans cet article, nous verrons ce qu’est une SCI familiale et ses spécificités. On vous dira en ce sens, les particularités concernant la fiscalité et l’imposition de ce type de société. Nous verrons également les avantages et les inconvénients de ce statut juridique.

Que savoir sur la SCI familiale ?

Une SCI familiale, c’est quoi ?

Une SCI familiale est une société civile immobilière. Par contre, contrairement à une SCI classique, les associés d’une SCI familiale sont tous issus d’une même famille. De ce fait, contrairement à une SARL qui interdit le rachat des parts sociales de la SARL par elle-même, cette procédure est possible en SCI familiale. Par ailleurs, la SCI familiale a pour but de gérer un patrimoine immobilier. En ce sens, à travers la SCI familiale, les personnes d’une même famille peuvent acheter des biens immobiliers ensemble et assurer leur gestion en commun. Cela facilite la procédure de transmission et évite la dissolution de la société en cas d’indivision. Pour la gestion d’une SCI familiale, on peut se demander, comme pour une SARL si elle sera gérée par un gérant ou un président. Il faut noter qu’une SCI familiale est gérée par un gérant ou des co-gérants. Ce dirigeant est nommé par les associés et peut être l’un des associés ou un individu tiers. Son rôle et ses pouvoirs seront également définis dans les statuts de la société civile immobilière familiale. En somme, le fonctionnement d’une SCI familiale ressemble en tout point à une SCI classique. Seule la nature des associés diffère étant donné que ces derniers sont issus d’une même famille.

Utilité d’une SCI familiale

En s’unissant dans une même organisation, la SCI familiale, les associés membres d’une même famille peuvent :

• Acquérir des biens immobiliers,
• Gérer ces biens immobiliers ensemble à travers la société civile immobilière familiale,
• Faciliter la transmission de ces biens immobiliers à des héritiers, tout en bénéficiant de plusieurs avantages fiscaux.

À noter dans ce cas que contrairement à l’indivision, la gestion d’un patrimoine immobilier à travers la société SCI familiale évite les conflits entre associés. Il faut aussi noter que même si dans leurs bases, la SCI familiale et la SCI classique ont un but commun, leurs objectifs peuvent être différents. En ce sens, une SCI familiale vise surtout le transfert de patrimoine immobilier aux héritiers des associés. Pour une SCI classique, son objectif premier est de faire l’acquisition de biens immobiliers que la société pourra gérer et permettre aux associés de générer des revenus.

Avantages et inconvénients d’une SCI familiale

Une SCI familiale pour éviter l’indivision

Une indivision, c’est quoi ?

Des personnes qui projettent de faire l’acquisition de biens immobiliers ensemble peuvent opter pour la création d’une SCI ou choisir l’indivision. L’indivision est ainsi automatiquement appliquée si les acquéreurs ne créent pas une structure juridique adaptée comme la SCI. Par ailleurs, pour les héritiers d’un patrimoine immobilier, l’indivision est également appliquée d’office. Il faut noter que le régime de l’indivision a une application assez rigide. En effet, en indivision, toutes les décisions concernant la gestion des biens immobiliers doivent toujours être prises à l’unanimité par les indivisaires. De plus, en cas de conflits entre ces indivisaires, la gestion des biens peut subir un blocage. Ce qui peut avoir des conséquences négatives sur la bonne gestion du bien immobilier.

La SCI familiale, un régime plus avantageux que l’indivision

L’un des plus gros avantages de la SCI familiale, comparée à l’indivision, c’est qu’elle permet de prévoir les conflits. En effet, en cas de succession, un conflit peut faire éclater le patrimoine immobilier en cas d’indivision. En SCI familiale, le processus de succession et de transmission des biens est beaucoup plus maitrisé. Et cela, parce qu’il est possible pour un associé de transmettre progressivement ses parts à ses héritiers, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux sur les droits de succession. À noter qu’en SCI familiale, ce sont les parts sociales dans la société qui seront transmises et non le bien immobilier directement. Par ailleurs, si un associé quitte la société, il recevra l’équivalent de ses parts sous forme numéraire. En ce sens, il pourra revendre ses parts sociales s’il veut sortir de la société. Les biens immobiliers gérés par la SCI familiale ne seront donc pas touchés et ne feront pas l’objet de partage. Ce qui n’est pas le cas en indivision. En effet, si un indivisaire quitte l’indivision, il peut exiger la propriété qui lui revient. Ce qui fera éclater le régime d’indivision. Enfin, en SCI familiale, plusieurs clauses sont intégrées dans les statuts de la société. Ces dernières visent à limiter l’entrée d’un nouvel associé dans la société. Tout cela sécurise au maximum la société et les associés ainsi que le patrimoine immobilier géré par la SCI familiale.

Une SCI familiale pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier à ses enfants

Comme dit plus haut, créer une SCI familiale facilite la transmission du patrimoine immobilier à ses successeurs. Malgré cela, les associés peuvent conserver la gestion des biens à travers la SCI familiale. Pour cela, un associé peut transmettre une partie du bien à raison de 100k euros tous les 15 ans et par enfant. Il est aussi possible pour l’associé de transmettre en nue-propriété ses parts à ses héritiers. Dans ce cas, il pourra garder et bénéficier du bien immobilier. Ses héritiers ou enfants n’en seront propriétaires qu’à son décès. Tout cela permet de maitriser la gestion des biens immobiliers en évitant les conflits entre les héritiers. L’associé pourra également jouir d’une optimisation fiscale.

Une SCI familiale pour optimiser sa fiscalité

Un autre des avantages de la SCI familiale c’est l’optimisation fiscale qui s’applique sur les droits de donation et le montant de la transmission d’héritage. En effet, si vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants, vous avez la possibilité d’appliquer un abattement de 100k euros par héritier et par parent tous les 15 ans. Du côté de l’enfant héritier, il bénéficiera d’une franchise d’impôt, également tous les 15 ans. Cette franchise d’impôt est d’un montant de 200k euros. À noter dans ce cas que le calcul des droits de succession se fait sur la base de la valeur du logement donné. Malgré cela, on ne tiendra pas compte des prêts, par exemple, qui ont permis l’acquisition du bien. Contrairement à ce système, si les parents associés décident de transmettre des parts sociales à leurs enfants, le principe est autre. En effet, les parts sociales données seront imposables et intègrent les passifs dans le calcul. Ce qui veut dire que le montant des prêts sur l’acquisition du bien sera pris en compte. Par contre, pour les droits de succession, le montant à payer sera moins élevé. Sachez également que pour les formalités, en cas de transmission de parts sociales, le montant à payer sera moindre. Et cela, comparé à la donation directe de bien immobilier.

Une SCI familiale se charge de l’acquittement de l’imposition sur le logement loué

Une SCI familiale est une organisation qui se démarque par sa transparence en termes de fiscalité. En ce sens, les loyers perçus par la société sont sous régime de l’impôt sur le revenu. Cela s’applique quand le revenu foncier sous forme de loyer est perçu par les associés de la société. Dans ce cas, le taux d’imposition peut culminer jusqu’à 30 %. Ce qui peut pénaliser l’associé. Pour éviter de payer une somme très élevée, la SCI familiale peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, le taux d’imposition peut être de 25 %, qui est le taux normal. La SCI familiale peut aussi bénéficier d’un taux réduit à 15 %, sous conditions.

Les inconvénients à prendre en compte

La phase de création d’une SCI familiale est souvent très exigeante, complexe et coûte chère. Dans cette démarche, c’est surtout la rédaction des statuts qui est difficile. Dans le cadre d’une SCI familiale, il est donc préférable d’engager un professionnel du droit pour vous aider à rédiger ces statuts. Cela va permettre de garantir la qualité du contenu des statuts qui doit assurer le bon fonctionnement de la société. Pour la création de la société, un notaire peut aussi vous conseiller et vous accompagner dans toutes les démarches administratives. Autrement dit, les principes de gestion d’une SCI familiale sont assez complexes. Vous devez également vous préparer à une gestion comptable lourde, nécessitant la tenue d’une comptabilité complexe. Et pour les décisions majeures, il est nécessaire de les présenter au niveau de l’assemblée générale ordinaire AGO des associés.  Cela concerne par exemple, la validation des comptes de l’entreprise. Les décisions urgentes quant à elles, seront soumises à l’assemblée générale extraordinaire des associés AGE.

Ce qu’il faut connaitre sur la fiscalité d’une SCI familiale

Les régimes fiscaux qui peuvent s’appliquer à une SCI familiale

Une SCI familiale peut choisir entre deux types de régimes fiscaux, à savoir :

• L’impôt sur le revenu ou IR,
• L’impôt sur les sociétés ou IS.

Impôt sur le revenu ou IR pour une SCI familiale

L’impôt sur le revenu est celui qui s’applique par défaut à une SCI familiale. Ce régime est idéal si l’objectif de la SCI familiale est de transmettre facilement un patrimoine immobilier à ses héritiers. Dans ce cas, les revenus perçus par les associés seront imposables au même titre que la plus-value immobilière. Autrement dit, on appliquera le principe du barème progressif à l’IR. On peut aussi bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention des parts sociales dans l’organisation. En outre, si la SCI familiale met en location des logements, on parlera alors de revenus fonciers qui sont perçus par les associés. Ces derniers seront aussi imposables à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, chaque associé sera imposé en fonction de ses parts dans la société. Autrement dit, le montant des impôts sera différent d’un associé à l’autre. Par ailleurs, avec ce régime d’imposition, la société n’aura aucun impôt à payer.

Impôt sur les sociétés ou IS imposable à une SCI familiale

En optant pour une imposition à l’IS, on considèrera la SCI familiale comme une entité fiscale à part entière et autonome. Dans ce cas, les bénéfices générés par la société seront imposables au niveau de la société. En d’autres termes, les associés n’auront aucun impôt à payer par rapport aux bénéfices dégagés par la société. Pour l’application de cet impôt, la première tranche de 42 500 euros de bénéfices sera imposable à un taux de 15 %. Dans le cas d’une SCI familiale qui a un chiffre d’affaires dépassant les 10k euros, ce taux est de 25 %. On notera également qu’il est possible de déduire de la base imposable de l’impôt sur les sociétés, les charges supportées dans la gestion du bien immobilier. Cela concerne notamment :

• Les frais d’entretien du logement,
• La gestion courante de la SCI familiale,
• L’amortissement du bien immobilier dans le temps,
• Les intérêts associés aux crédits contractés pour l’acquisition des biens immobiliers,
• Etc.

Toutefois, il faut aussi savoir que si les associés perçoivent des dividendes, chacun d’entre eux sera taxable au PFU. Il s’agit du prélèvement forfaitaire unique dont le taux d’imposition est de 30 %. Dans ces 30 %, les 17,2 % sont acquittés à titre de prélèvements sociaux.

Régime IR ou IS : que choisir pour sa SCI familiale ?

Vous devez opter pour le bon régime fiscal dès la phase de création de votre SCI familiale. Pour bien choisir le régime d’imposition dans ce cas, il y a quelques points à considérer.

Les paramètres qu’il faut considérer avant de choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés

Revenu foncier ou revenu d’exploitation ?

L’impôt sur le revenu est idéal si la SCI familiale ne dégage que des revenus fonciers. En ce sens :

• On pourra déduire les différents frais de gestion de l’assiette imposable à l’IR,
• Il est possible d’imputer le déficit foncier sur les bénéfices générés. Ce déficit est par contre plafonné à 10 700 euros. Cela permet d’alléger le montant de l’impôt à payer par associé.

Dans le cas où la SCI familiale dégage des revenus d’exploitation, l’impôt sur les sociétés est vivement recommandé. En effet, avec ce régime fiscal, il est possible d’amortir le montant des biens immobiliers avec le temps. Ce qui aura une répercussion sur la base imposable de la société qui sera réduite.

Les charges qu’on peut déduire

Idéalement, l’impôt sur le revenu est à choisir si les charges et les dépenses de la SCI familiale ne sont pas élevées. Ces charges concernent les dépenses réalisées dans la gestion et l’entretien des biens mis en location. Il peut aussi s’agir des intérêts issus des prêts contractés dans l’achat des logements. Pour cela, on peut déduire jusqu’à 10 700 euros par an. Par contre, si la société a beaucoup de charges, il est préférable de porter son choix sur l’impôt sur les sociétés ou IS. En ce sens, avec ce régime d’imposition, on a la possibilité de bénéficier d’un amortissement sur la valeur des biens immobiliers avec le temps. Cet amortissement comptable sera déduit de la base imposable de la SCI de famille.

Comment procéder à la création d’une société civile immobilière familiale ?

Pour créer une SCI familiale, on doit prendre en compte les étapes qui suivent :

• Rédiger les statuts de la société civile immobilière de famille. Ce sera dans ces statuts qu’on définira le mode de fonctionnement de la société civile immobilière familiale. On définira aussi le mode de gérance de l’entreprise.
• Constituer le capital social et le déposer chez un notaire. On peut aussi faire son dépôt sur le compte en banque de l’entreprise.
• Publier un avis légal de constitution dans un journal d’annonce légale.
• Réaliser la démarche d’immatriculation sur le guichet unique des formalités d’entreprises, sur le site de l’INPI. Sur ce site, vous devez aussi remplir votre régime fiscal en optant pour l’impôt sur les revenus ou l’impôt sur les sociétés.