Comment vendre une SCI : étapes, fiscalité et formalités à respecter

Une SCI est une structure juridique qui aide les investisseurs à se lancer à plusieurs dans l’achat et la gestion d’un bien immobilier. Autrement dit, vous aurez besoin d’au moins deux associés pour créer une SCI. Par ailleurs, cette forme juridique présente de nombreux avantages qui permettent aux associés de réduire leurs assiettes fiscales. Mais c’est aussi un bon moyen de transmettre plus facilement son patrimoine immobilier et de créer une société qui permet de générer des revenus supplémentaires. Malgré tout, à un moment, on peut prendre la décision de vendre la SCI. Cela peut prendre la forme de la cession de parts au sein de la SCI. Dans ce cas, on peut se demander s’il est possible de faire un rachat de parts sociales comme en SARL par la société elle-même. Dans cet article, on vous guide sur les étapes à suivre si vous souhaitez vendre une SCI. Vous aurez aussi connaissance de la fiscalité applicable en ce sens et les démarches à suivre.

Pourquoi et quand vendre son SCI ?

En SCI ou société civile immobilière, il est n’est possible de réaliser des activités commerciales. Ce qui veut dire que ce type de société ne peut pas acheter pour ensuite mettre en vente un bien immobilier. Son principal objectif est de réunir deux ou plusieurs associés à un même objectif : celui de gérer un patrimoine immobilier. En d’autres termes, une SCI peut mettre en location le bien qu’elle gère. Dans ce cas, elle peut créer des revenus à travers les loyers perçus. Par contre, il ne lui est pas possible de faire du profit en achetant pour revendre. Pour pouvoir vendre une SCI dans ce cas, les associés doivent faire la cession de leurs parts sociales dans le capital social.

À quel moment peut-on mettre en vente une SCI ?

Pour pouvoir vendre une SCI ou société civile immobilière, différents facteurs doivent être pris en compte.

Connaitre la situation du marché des biens immobiliers

Une SCI est une organisation œuvrant dans le secteur immobilier. De ce tait, comme les sociétés commerciales dans ce domaine, avant de vendre des parts qui généralement, sont des biens ou un bien immobilier, il faut analyser le marché. Le vendeur doit prendre en considération la situation du marché immobilier. En d’autres termes, il est important de connaitre la croissance du taux d’intérêt appliqué au marché immobilier. Cela va vous permettre de savoir s’il est opportun ou non de céder ou de vendre la SCI ou ses parts.

Déterminer si la SCI a un besoin de liquidités

La vente de parts d’une SCI peut découler d’un besoin de liquidité. En effet, pour pouvoir se développer, la SCI peut projeter des travaux à faire sur les biens immobiliers qu’elle gère. Il est également possible que les associés aient besoin de s’acquitter des dettes de la société civile immobilière. On peut aussi avoir un besoin de liquidité qui aboutira à la mise en vente de la SCI si la société doit procéder à de nouveaux investissements. Dans le cas où la SCI ne gère qu’un seul bien immobilier, il est possible qu’elle le mette en vente. Si les statuts de la société prévoient dans ce cas que la cession de ce bien considère la dissolution de la société, il faudra respecter ce terme. Par contre, si cette dissolution et liquidation n’est pas prévue dans les statuts, seule la vente de parts sociales est prévue. En outre, si la SCI gère plusieurs biens immobiliers à la fois, il n’y aura que la vente du bien considéré ou des parts sociales qui sera prévue. Cela n’entrainera pas la cessation des activités de la SCI.

Vendre une SCI en procédant à la cession de parts dans la société

Pour vendre une SCI, un associé peut décider de céder ses parts sociales au sein de la société. Ce choix va lui permettre de sortir de la société et donner à une autre personne l’opportunité de devenir associé de la SCI. La cession et la vente de parts sociales pour vendre une SCI présentent de nombreux avantages pour l’associé. En effet, cela va lui permettre de préparer bien à l’avance la transmission de son patrimoine immobilier à ses successeurs. Et cela, à travers la SCI. Cette démarche présente également des avantages fiscaux majeurs. Par ailleurs, en choisissant de vendre ses parts et de sortir de la SCI, un associé opte pour la liberté. En ce sens, il peut prendre sa retraite définitivement et en profiter pleinement sans avoir à se soucier d’une activité professionnelle quelconque. Malgré tout, même si cela est nécessaire, sortir d’une SCI demande le respect d’une procédure stricte.

Démarche à connaitre pour vendre une SCI à travers la cession de parts sociales

Pour vendre une SCI en procédant à la cession de ses parts sociales, la loi exige le respect d’une démarche spécifique.

Avoir l’approbation des autres associés de la société civile immobilière SCI

Avant de procéder à la cession de parts sociales au sein d’une SCI, il est important d’en informer les autres associés. Cela est par ailleurs, obligatoires si le processus de vente vise une personne externe à la SCI. Autrement dit, on doit avoir l’accord et l’approbation de tous les associés pour pouvoir vendre ses parts dans la SCI. L’unanimité est exigée dans ce cas. Par contre, si la cession vise le conjoint ou l’un des héritiers de l’associé cédant, la procédure est facilitée. La réunion des associés pour approuver la cession de parts se fait lors d’une assemblée générale. On doit les aviser par lettre recommandée en amont dans ce cas.

Estimer la valeur des parts à vendre

Avant de vendre une SCI à travers les parts d’un associé, la valeur de cesdites parts doit être évaluée et estimée. Pour cela, prenons l’exemple qui suit. Une SCI gère un appartement qui fait 50 m² et d’une valeur totale de 140k euros. Cet appartement a été acquis à crédit et la SCI doit encore 65 700 euros au prêteur. La SCI compte 3 associés dont les parts se répartissent comme suit :

• Associé 1 : 35 %
• Associé 2 : 50 %
• 15 % pour le dernier associé.

L’associé 1 souhaite vendre ses parts sociales et sortir de la SCI. Le montant de chaque part est estimé à 743 euros. De ce fait, l’associé 1 possède 35 parts qui ont une valeur totale de 26 005 euros. À noter qu’il est possible que des désaccords se constatent au sein des associés au moment de l’approbation de la cession des parts. Pour éviter une situation désobligeante dans ce cas, il est recommandé de demander l’intervention d’un spécialiste qui se positionne par sa neutralité.

Établir un acte de vente ou de cession des parts

Une fois l’accord des associés acté, on peut passer à la rédaction de l’acte de vente des parts sociales de la SCI. Pour établir l’acte de vente, on peut opter pour un acte sous seing privé ou un acte notarié. Dans les deux cas, il faut rédiger un acte de vente avec un contenu bien clair. Le document doit également être signé par le cédant et le cessionnaire. En effet, on doit retrouver des informations importantes concernant la vente dans cet acte :

• Identité du cessionnaire et du cédant,
• Nombre de parts sociales de la SCI à vendre,
• Montant convenu pour la vente de chaque part sociale,

Enregistrer l’acte de vente au niveau de l’administration fiscale

Une fois l’acte de vente des parts sociales signé, il revient au cessionnaire de réaliser l’enregistrement de l’acte de vente. Cela doit se faire au niveau de l’administration fiscale compétente. Prévoyez un droit d’enregistrement de 5 % du montant de la vente comme frais à payer en ce sens. Une fois cette étape terminée, il faut aussi mettre à jour les informations au niveau du greffe du tribunal compétent. Cela permet de retirer le nom de l’associé cédant de la liste des associés de la SCI et d’intégrer celui du nouvel associé. Cette démarche demande aussi l’acquittement de frais de mise à jour.

Vendre une SCI en cédant un bien immobilier : comment procéder ?

Une société civile immobilière a pour activité principale la gestion de biens immobiliers. En ce sens, au moins deux associés investissent dans la société et dans son capital social. Ces associés détiennent ainsi des parts sociales au sein de la SCI sans être les propriétaires directs des biens. La propriété revient à la société SCI. De ce fait, pour vendre une SCI, on procède à la cession de parts sociales ou à la vente d’un bien que la société gère. Pour la vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de passer par les étapes qui suivent :

Décider la mise en vente de la SCI lors d’une assemblée générale des associés

Avant de pouvoir vendre une SCI à travers cession d’un bien immobilier, il faut avoir l’accord des associés de la société. Tout comme les responsabilités des associés en SNC, cette décision revient également aux associés de la SCI. Pour cela, la décision de mise en vente est décidée lors d’un vote durant une assemblée générale extraordinaire des associés. La teneur des voix correspondra dans ce cas, aux parts sociales détenues par chacun des associés. À noter que cette procédure de prise de décision doit être mentionnée dans les statuts de la SCI. Il faut aussi noter que si les statuts de la société stipulent que la vente d’un bien immobilier géré par une SCI peut se faire par le gérant, il n’y a pas besoin de tenir une AGE des associés. Il suffira au dirigeant de la société de mentionner la transaction dans les comptes de l’entreprise, à valider à la fin de l’année fiscale. Dans le cas contraire, on consignera dans un procès-verbal la décision prise, qui sera signé par tous les associés et le gérant.

Avoir l’agrément du locataire du bien immobilier à vendre

Une SCI a comme principale source de revenus, les loyers perçus dans la location du bien immobilier qu’elle gère. De ce fait, un bien qu’elle met en vente peut être occupé par un ou des locataires. Si tel est le cas, il faudra aviser ledit locataire par lettre recommandée. Et cela, 6 mois avant la mise en vente du logement. Cette lettre doit stipuler la mise en congé du locataire pour cause de cession du logement. Il est aussi possible que le préavis soit donné 6 mois avant la fin du bail. Par ailleurs, il faut noter que ce préavis donne doit à l’ouverture du droit de préemption du locataire. Ce qui veut dire qu’il est prioritaire dans l’ordre des acheteurs du bien immobilier. La SCI doit de ce fait, lui proposer le rachat du bien immobilier avant un tiers, potentiel acheteur. Dans tous les cas, on ne peut pas expulser le locataire du jour au lendemain pour cause de vente du bien. Si à la fin du bail, ce dernier décide à nouveau d’y demeurer, l’acquéreur n’a pas le droit de refuser le renouvellement du contrat.

Valider le compromis de vente du bien immobilier et signer l’acte de vente définitif

Si le locataire ne s’intéresse pas au rachat du bien immobilier, la SCI doit trouver un acquéreur. Une fois qu’un accord est trouvé, la SCI et l’acheteur établissent un compromis de vente. Ce document est établi devant un notaire. Il s’agit d’un avant-contrat qui a les mêmes teneurs que le contrat définitif. Dans ce compromis de vente, on peut ainsi mentionner des termes qui peuvent annuler la vente. Ce sera par exemple le cas si l’achat définitif est conditionné par l’obtention d’un prêt immobilier. Un délai de rétractation de 10 jours est également mentionné dans ce compromis de vente. À l’issu du délai de validité du compromis de vente, on peut passer à l’établissement de l’acte de vente définitif.

La fiscalité à prévoir pour la vente de SCI par cession de parts sociales ou vente de bien immobilier

La fiscalité applicable à la vente d’une SCI par cession de parts sociales dépend du régime fiscal choisi par la SCI. Elle peut opter pour le régime d’impôt sur les sociétés IS ou le régime d’impôt sur le revenu IR. Il faudra aussi prendre en compte la nature de la vente qui peut être une transmission par donation ou une transaction de vente. Dans le cas d’une SCI sous régime de IR, la plus-value générée par la vente de parts sociales est imposable à 36,2 % du montant de la transaction. 17,2 % de ce taux concerne les prélèvements sociaux. Il faut par contre noter qu’on peut appliquer des abattements en fonction de la durée de possession des parts sociales. Cet abattement s’applique à partir de 6 ans de détention, et au-delà de 22 ans, il y aura une exonération totale. Pour le cas des prélèvements sociaux, cette exonération est totale si les parts ont été détenues pendant au moins 30 ans. Pour ce qui est de la SCI soumise à l’IS, on tiendra en compte le régime des plus-values immobilières. Pour cela, on retiendra 12,8 % à titre d’IR et 17,2 % comme impôt sur le revenu.

Quelques informations à connaitre pour créer une SCI

Pour créer une SCI, vous devez prendre en compte les informations qui suivent :

• Réunir au moins 2 associés pour lancer l’activité,
• Choisir le statut juridique adapté et le type de SCI à monter,
• Etablir les statuts de la SCI,
• Réunir le capital social qui peut être constitué d’apport en nature, ou numéraire ou en industrie,
• Déposer le capital social sur le compte en banque de la société,
• Publier une annonce légale de création de la société,
• Procéder à l’immatriculation de la SCI sur le guichet unique en ligne.