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Fiscalité de la SCI : Comprendre l’imposition des SCI


Fiscalité de la SCI

La fiscalité des SCI est complexe et requiert l’expertise d’un avocat spécialisé en finance. Lors de la création d’une SCI, il est donc essentiel de prévoir les honoraires d’un professionnel pour une assistance adéquate. De plus, les SCI sont soumises à l’obligation de produire une déclaration d’impôt annuelle et de tenir une comptabilité simplifiée pour justifier la gestion des bénéfices en cas de contrôle fiscal. Enfin, le choix entre l’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR) doit être effectué dès la création de la SCI. Il détermine la manière dont les bénéfices de la société seront déclarés aux autorités fiscales.

Définition d’une SCI et les options fiscales possibles

La SCI ou Société Civile Immobilière est une structure juridique ayant pour objet un projet immobilier. Il faut savoir qu’elle ne peut pas avoir d’activité commerciale en raison de sa nature civile. Elle doit donc acquérir et gérer des biens immobiliers. 

Les options fiscales pour une SCI

Les options fiscales pour une SCI offrent un choix entre deux principaux régimes : l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Dans la plupart des cas, les SCI optent pour l’IR en raison de ses avantages fiscaux, bien qu’il présente des inconvénients.

Lorsque la SCI est soumise à l’IR, les bénéfices sont imposés au niveau des associés, en fonction de leur quote-part du capital de la société. Par exemple, si un associé détient 25 % des parts sociales de la SCI, il devra déclarer 25 % des bénéfices comme revenus fonciers personnels.

En revanche, une SCI soumise à l’IS implique un taux d’imposition normal de 25 %. Il est possible de réduire ce taux à 15 %. Pour ce faire, la part des bénéfices doit se situer entre 0 et 42 500 €, à condition que la SCI réalise un chiffre d’affaires hors taxe inférieur à 7,63 millions d’euros. De plus, il est nécessaire que plus de 75 % du capital social de l’entreprise soit détenu par des personnes physiques.

L’imposition des revenus d’une SCI à l’IR

L’imposition des revenus d’une SCI sous le régime de l’impôt sur le revenu offre divers avantages :

Choix de régime 

L’option à l’IR permet à la SCI de choisir entre le régime microfoncier et le régime réel. Le régime microfoncier accorde un abattement de 30 % sur les revenus fonciers des associés, réduisant ainsi l’imposition à 70 % de ces revenus. Cependant, cet avantage est réservé aux associés dont les revenus ne dépassent pas 15 000 €.

Régime réel avantageux 

Opter pour le régime réel offre des avantages substantiels. Il permet de déduire des charges telles que les coûts de rénovation et les primes d’assurance, réduisant ainsi l’assiette fiscale. Si ces charges représentent plus de 30 % des revenus, la fiscalité sur les revenus fonciers sera considérablement réduite.

Réduction de la charge fiscale 

L’option à l’IR permet à la SCI de déduire certaines dépenses de ses bénéfices imposables. Par exemple, les intérêts sur les prêts personnels contractés pour financer la part sociale d’un associé dans la SCI peuvent être déduits avant le calcul de l’impôt.

Exonération de la plus-value  

Sous l’IR, la SCI peut bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value sur une période étalée. Un abattement progressif s’applique après 6 ans de détention du bien, et au-delà de 22 ans, la plus-value est exonérée de l’impôt sur le revenu. Après 30 ans, elle est également exonérée des prélèvements sociaux.

Flexibilité en cas de déficit foncier 

Le régime IR offre une certaine souplesse en cas de déficit foncier de la SCI. Au cours d’un exercice comptable, il est possible de diminuer les recettes imposables pour réduire la charge fiscale.

Allègement des obligations de déclaration 

 Les SCI à l’IR ne sont pas tenues de déposer en permanence leurs comptes au greffe du tribunal, allégeant ainsi les obligations administratives.

L’imposition des bénéfices d’une SCI à l’IS

L’imposition des bénéfices d’une SCI sous le régime de l’impôt sur les sociétés offre plusieurs avantages distincts. Tout d’abord, la première distinction importante est que l’impôt est séparé entre la SCI et ses associés. La société paie des impôts sur ses revenus nets, tandis que chaque associé est imposé individuellement sur sa part des bénéfices. 

Ensuite, opter pour l’IS permet à la SCI de réduire sa charge fiscale. Elle peut déduire certaines dépenses de ses bénéfices, tels que la rémunération du gérant, contribuant ainsi à réduire la base imposable.

Une option à l’IS offre la possibilité de reporter les déficits fonciers sur les dix années à venir. Cela permet à la SCI de compenser les pertes futures. Cependant, il y a des inconvénients à noter. L’imposition des plus-values immobilières pour une SCI à l’IS est fixée à un taux de 25 %, sans possibilité d’abattement, quelle que soit la durée de détention du bien. 

De plus, les associés ne peuvent pas déduire les intérêts d’emprunt contractés pour la constitution du capital social de leur revenu. Enfin, ce choix fiscal entraîne des obligations comptables supplémentaires, notamment :
  • la tenue d’un livre journal 
  • et d’un grand livre pour documenter la gestion des bénéfices.

Les particularités de l’IS pour les SCI

En premier lieu, la fiscalité dite opaque de la SCI est entièrement à la charge de la société. En cas de déficit foncier, les futurs bénéfices de l’entreprise devront renflouer le manque financier. Comme les plus-values professionnelles sont applicables en IS, l’imposition risque d’être élevée en raison de l’amortissement des biens immobiliers. 

Distinction entre une SCI à l’IR et à l’IS

Il existe des distinctions essentielles entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS :  

Modalités d’imposition des bénéfices 

La principale distinction réside dans la manière dont les bénéfices sont imposés. Dans une SCI à l’IR, les bénéfices sont imposés au niveau des associés, tandis que dans une SCI à l’IS, la société elle-même paie l’impôt.

Frais d’acquisition 

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier dans une SCI à l’IR ne sont malheureusement pas déductibles du point de vue fiscal. Cela peut entraîner une imposition à un taux relativement élevé. En revanche, dans une SCI à l’IS, ces frais sont entièrement déductibles du résultat, ce qui réduit considérablement la charge fiscale.

Déduction des charges

Sous l’IR, il est possible de déduire certaines charges liées à l’immobilier, mais cette déduction est moins flexible que sous l’IS. En effet, l’IS permet la déduction de toutes les charges, y compris les assurances et les frais de rénovation de la société. Cependant, les associés doivent évaluer si ces avantages correspondent à leurs besoins et à ceux de l’entreprise. 

Amortissement

L’IS offre l’avantage de réduire l’impôt sur les bénéfices grâce à la déduction de l’amortissement d’un bien immobilier. Dans une SCI soumise à l’IR, les associés sont imposés sur leurs parts de revenus fonciers.

Impact financier personnel

 L’IR peut avoir un impact significatif sur les finances personnelles des associés, tandis que l’IS offre un avantage fiscal notable. Ce qui en fait un choix attrayant pour les investisseurs.

Cessions de parts

Les cessions de parts sont imposées en tant que plus-values immobilières dans une SCI à l’IR. En IS, l’imposition dépend du statut de l’associé, et des abattements sont possibles en fonction de la durée de détention des parts.

La plus-value immobilière et son imposition

La plus-value immobilière fait référence à la différence entre la valeur réelle de l’immeuble lors de la vente et le prix d’achat payé par la société. La fiscalité des plus-values réalisées par une SCI dépend entièrement du régime auquel elle est soumise. À l’IR, la taxation sur les plus-values immobilières est de 19 % avec application d’un barème progressif dès la 6ᵉ année de détention du bien ou des parts sociales. Il y a possibilité d’exonération après 22 ans de détention. La taxation de ces dernières correspond au taux fixe de 25 % en ce qui concerne l’imposition sur les sociétés. 

Les démarches administratives et fiscales pour une SCI

Avant de créer une SCI, il est crucial de prendre en compte le nombre d’associés et l’objet social de l’entreprise. Généralement, il faut au moins deux associés pour constituer une SCI, avec la possibilité d’inclure un mineur non émancipé. Dans ce cas-là, si un parent et un enfant créent l’entreprise, le pouvoir décisionnaire revient au représentant légal. Ensuite, la société doit avoir comme vocation l’acquisition, la gestion ou la location de biens immobiliers. Une fois ces conditions réunies, plusieurs démarches administratives doivent être mises en œuvre, notamment la : 
  • rédaction des statuts constitutifs de la SCI  
  • réalisation des apports au capital social  
  • nomination d’un gérant
  • publication d’un avis de constitution dans le journal d’annonces légales 
  • déclaration de création de la SCI  
  • constitution du dossier de demande d’immatriculation de la société 
  • le dépôt du dossier de demande d’immatriculation. 

La rédaction des statuts de la SCI

Les statuts de la société consignent les directives relationnelles entre les associés et décrivent le fonctionnement de la société. De plus, tous les associés doivent les signer et doivent comporter les éléments suivants : 
  • structure juridique de la société  
  • objet social  
  • nom  
  • adresse du siège social  
  • montant du capital social  
  • apports de chaque associé
  • durée de vie de la société 
  • conditions de fonctionnement 
  • détails sur la gérance 
  • prises de décisions collectives 
  • clauses supplémentaires des associés. 
Dans le cas où le gérant n’est pas nommé officiellement dans les statuts, il convient de la faire par un acte écrit. Il faut aussi noter que la création d’une SCI en ligne a un coût qui peut aller jusqu’à 1800 euros HT. 

Les apports au capital social

La loi n’exige pas de montant fixe concernant le capital social. Il peut être de 1 €. De plus, les associés sont libres de choisir les modalités de libération des apports en numéraire. Quant aux apports en nature, une évaluation et un acte notarié sont nécessaires. 

La publication de l’annonce de constitution de la SCI

Pour la publication de cet avis, veillez à toujours choisir un journal autorisé dans le département du siège social de la société. Vous pouvez également la publier en ligne pour accélérer les démarches de constitution.

La déclaration de constitution de la SCI

La constitution d’une SCI commence par la déclaration d’immatriculation. Cela implique de remplir soigneusement la « Déclaration d’immatriculation d’une société civile. » Ce document est essentiel pour formaliser la SCI. Il exige la dénomination sociale, l’adresse du siège, l’objet social, le capital, l’identification du gérant et le régime fiscal choisi. Pour faciliter ce processus, une notice explicative y est disponible. Afin d’accélérer la création, le formulaire peut être téléchargé en ligne pour plus de commodité.

La demande d’immatriculation de SCI au RCS

Afin d’entamer le processus d’immatriculation de votre SCI auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), vous devez préparer un dossier complet. Ce dossier comprend les éléments suivants :
  • un exemplaire original des statuts signé et daté 
  • une copie certifiée conforme de l’acte de nomination du gérant  
  • une attestation d’occupation régulière des locaux du siège social  
  • un justificatif de la publication de l’avis de constitution 
  • pour un gérant physique : une copie de sa pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation signée et datée, ainsi qu’une attestation de filiation  
  • une copie de pièce d’identité de chaque associé physique 
  • un extrait d’immatriculation datant de moins de trois mois des associés et d’un gérant moral.

Comment choisir entre une SCI soumise à l’IR et une SCI imposable à l’IS ? 

Pour choisir le système d’imposition adéquat de la SCI, il faut prendre en compte plusieurs paramètres notamment : 
  • la situation globale de la société 
  • la situation personnelle des associés 
  • le mode d’imposition
  • déduction du déficit foncier 
  • déduction des frais avant imposition 
  • l’imposition des plus-values immobilières  
  • les obligations comptables.

SCI et TVA : comment ça marche ?

Généralement, la SCI n’est pas soumise à la TVA. Toutefois, elle peut en faire la demande en cas de location nue d’immeuble à usage commercial ou bureau. Il en est de même pour les locations meublées. Pour ce faire, la demande doit être faite par écrit au service des impôts. Après avoir exécuté cette démarche, l’assujettissement à la TVA prend effet dès le premier jour du mois au cours duquel il est exercé. Ensuite, il peut être annulé à partir du 1er janvier de la neuvième année civile.  L’option TVA est intéressante, car la société dépense les sommes assujettis à la TVA et peut les récupérer. 

Avantages et inconvénients de la SCI

Les avantages de la SCI

La SCI offre plusieurs avantages en simplifiant la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Elle permet la constitution collaborative du patrimoine, facilitant le partage des coûts et l’obtention de financements. En matière de transmission, la SCI permet des donations successives tous les 15 ans sans droits de donation. Cela offre une stratégie flexible pour devenir propriétaire et si vous souhaitez créer une SCI et avoir votre résidence principale à transmettre à vos descendants. Diverses options juridiques sont disponibles telles que la protection du conjoint et le démembrement du droit de propriété pour optimiser la création de la SCI et répondre aux besoins des associés.

Une SCI n’est pas soumise à un capital social minimum selon la législation. Ce qui signifie qu’elle peut être créée avec un capital symbolique, par exemple 1 €. Cependant, en pratique, il est conseillé d’apporter des fonds suffisants pour assurer le fonctionnement de la société et faciliter l’obtention de financement. De plus, il est important de noter que les SCI ont la possibilité d’avoir un capital variable.

Le fonctionnement d’une SCI est adaptable et les associés ont une certaine marge de manœuvre pour personnaliser ses statuts. Ces statuts peuvent déterminer les conditions nécessaires pour prendre des décisions, en spécifiant les majorités requises et les quorums. Mais aussi, en différenciant les décisions ordinaires des décisions extraordinaires.

Lorsqu’il s’agit de céder des parts sociales à un tiers, cela nécessite l’approbation de la majorité en nombre d’associés et la majorité en nombre de parts sociales. Toutefois, il est possible de prévoir une plus grande liberté de cession entre associés ou au profit de membres de la famille.

Dans une SCI, le gérant joue un rôle central en tant que représentant légal. Par défaut, il a tous les pouvoirs pour engager la société. Cependant, les associés ont la possibilité de restreindre ses pouvoirs en insérant des clauses spécifiques dans les statuts.

Les inconvénients de la SCI

La responsabilité des associés dans une SCI comporte des inconvénients importants. Les associés ont une responsabilité illimitée. Ce qui signifie que leur patrimoine personnel peut être utilisé pour payer les dettes de la SCI. Cependant, cette responsabilité est subsidiaire. Cela implique qu’elle ne peut être engagée qu’après une action infructueuse contre la société.

Il est essentiel de noter que la responsabilité de chaque associé est proportionnelle à sa part de capital social. Contrairement à certaines autres formes de sociétés, comme la SNC, il n’y a pas de solidarité entre les associés de la SCI. Les créanciers doivent poursuivre individuellement chaque associé pour obtenir leur part des dettes sociales. Cela peut compliquer le recouvrement des dettes.

La création d’une SCI est un processus long et complexe en raison des formalités légales impliquées. L’objectif principal de cette démarche est d’obtenir l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS) et la délivrance d’un extrait de Kbis par le greffe du tribunal de commerce.

La détention d’un bien immobilier au sein d’une SCI entraîne un ensemble d’obligations administratives, comptables et fiscales plus importantes par rapport à une détention en nom propre. Une comptabilité doit généralement être tenue par la SCI. Celles qui sont soumises à l’impôt sur le revenu peuvent se contenter d’une comptabilité de trésorerie, tandis que les autres doivent maintenir une comptabilité commerciale complète en partie double.

Chaque année, la SCI doit remplir une déclaration de résultats, dont la complexité dépend du régime fiscal (IR ou IS). Cette dernière est à envoyer à l’administration fiscale. En outre, le fonctionnement de la société implique un formalisme juridique substantiel. Les associés doivent être convoqués en assemblée générale chaque année pour statuer sur les comptes de l’année, et cette réunion nécessite la rédaction d’un procès-verbal d’assemblée générale. Sachez aussi que les associés de la SCI sont imposés à l’IFI dès lors que la valeur des biens immobiliers qu’ils détiennent dépassent les 1.3M d’euros.

 
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