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Utiliser une SCI pour sa résidence principale : Avantages et précautions


Utiliser une SCI pour sa résidence principale

Pour acquérir un bien immobilier, on peut choisir entre deux solutions. Si vous êtes en couple, vous pouvez faire l’acquisition d’un bien immobilier pour en faire votre résidence principale. Dans ce cas, quelle que soit votre relation de couple, les deux parties sont indivisaires de la résidence acquise. En ce sens, l’indivision du bien immobilier sera effective tant que le couple perdure. L’autre solution est la création de SCI. Dans ce cas, ce sera cette dernière qui deviendra propriétaire de la résidence principale acquise. Elle mettra ensuite le bien immobilier à la disposition du couple pour qu’il devienne sa résidence principale. La question est de savoir si la détention d’une résidence principale en SCI se voit comme avantageuse. 

Comparaison entre la détenir une résidence principale en SCI et en nom propre

L’achat de la résidence principale en nom propre

Avant tout, il s’avère judicieux de faire la comparaison entre acheter un bien immobilier via une SCI pour en faire sa résidence principale et l’achat en nom propre. 

Dans le cas de l’achat d’une résidence principale en nom propre, vous n’aurez aucune formalité spécifique qui vous contraint. Vous détenez également 100 % des parts, ou 50 % si vous êtes en couple. Pour ce qui est de la démarche de succession, en tant que propriétaire, le choix des héritiers vous revient. Il faut cependant penser à l’acquittement de droits de mutation

Au niveau des plus-values, une exonération est prévue sur la base de vos impositions. Il n’y aura également aucune incidence sur la valeur de l’impôt sur le revenu des deux parties (couple). Toutefois, concernant l’impôt sur la fortune immobilière, on considèrera un abattement de 30 % de la valeur de la résidence principale au moment de la définition du montant de cet impôt.

L’achat de la résidence principale via une SCI

Si vous faites l’achat d’une résidence principale en utilisant une SCI, l’idéal est que vous êtes en couple. Créer une SCI en étant seul n’est généralement pas possible. Il faudra aussi se préparer à quelques formalités administratives. Concernant la part détenue par chaque partie dans la résidence principale, elle sera définie en fonction des apports de chacun. En d’autres termes, elle sera adaptable. Par ailleurs, lors de la succession, le propriétaire se verra exonérer des droits de mutation si la valeur de la donation réalisée est de moins de 100k€/15 ans. L’exonération d’impôt sur les plus-values peut aussi être considérée si la SCI permet l’occupation à titre gratuit du bien comme résidence principale.

Pour ce qui est de l’IR, sa valeur se voit réduite en cas de déficit foncier. Et enfin, il n’y aura pas d’abattement de l’IFI si les parties propriétaires ne peuvent pas assurer la cession de leurs parts sociales. Dans ce cas, un système de décote peut se mettre en place et s’appliquer. 

Pourquoi opter pour une SCI pour l’acquisition de la SCI ? 

Utiliser une SCI pour sa résidence principale présente de nombreux avantages. Dans un premier temps, cette option facilite le transfert du bien immobilier. On peut également optimiser la fiscalité lorsqu’on procède à la cession de la résidence. Il est aussi possible de réduire sa base d’imposition

Par ailleurs, l’achat d’une résidence principale au travers d’une SCI peut aussi présenter d’autres avantages selon la situation des propriétaires. 

Le cas d’un couple marié 

Posséder une résidence principale en passant par une SCI permet à un couple marié de ne pas se plier à certaines règles en vigueur. Cela concerne son statut matrimonial qui l’oblige à respecter les conditions de la communauté réduite aux acquêts. En ce sens, chaque partie dans le couple peut investir à hauteur de ce qu’elle peut investir dans la résidence principale. Ainsi, elle peut être propriétaire avec une part supérieure ou inférieure à celle de son partenaire. 

En d’autres termes, en acquérant une résidence principale grâce à une SCI, le couple marié peut ne pas suivre le régime matrimonial classique. Le bien immobilier utilisé comme résidence principale étant un bien acquis après le mariage, il est possible de contourner le contrat de base qui oblige le partage 50/50 en cas de séparation. Chacune des parties obtiendra la valeur de la résidence principale en fonction de son apport dans son acquisition. 

Par contre, il faut noter que lors de la création de la SCI, chaque partie doit réaliser des apports pour constituer le capital social de la société. Il peut s’agir d’apport financier ou en nature. Ce qui veut aussi dire que chacun va devenir un associé au sein de la SCI. Chaque partie devra aussi injecter ces apports à partir de ses fonds propres. Si les apports proviennent des fonds communs du couple marié, la résidence principale acquise sera partagée 50/50, respectant les règles du régime matrimonial classique. 

Le cas d’un couple concubin 

Les couples pacsés peuvent également trouver de nombreux avantages en choisissant de passer par une SCI pour acquérir leur résidence principale. Dans un premier temps, cette solution s’avère pratique et sécuritaire en cas de décès de l’un des partenaires en concubinage ou pacsé. En effet, en acquérant sa résidence principale en étant concubin ou pacsé, en cas de décès, le partenaire vivant se voit protéger. Le Code civil dans son article 764 stipule en effet que le partenaire vivant peut bénéficier de tous ses droits dans la résidence principale que le couple a acquis ensemble

Il faut dans ce cas, appliquer le principe du démembrement croisé lors de la constitution de la SCI.  Pour ce faire, lors de la création de la SCI, par application au principe du démembrement croisé, chacun disposera de ses propres parts pour la nue-propriété. Pour ce qui est de l’usufruit, chaque partenaire détiendra les parts de l’autre. Ce qui veut dire qu’en cas de décès, l’usufruit du partenaire décédé sera toujours détenu par le partenaire vivant. Ce dernier gardera aussi ses parts d’usufruit. La nue-propriété de la personne décédée sur la résidence principale reviendra quant à elle, aux héritiers. Il faut noter que si le démembrement croisé n’est pas appliqué via la SCI, ce système de protection n’aura pas lieu. 

La SCI pour rendre plus facile le transfert de la résidence principale acquise

Parmi les avantages de l’acquisition de sa résidence principale en passant par une SCI, il y a aussi la facilité dans les démarches lors de la transmission du logement. En ce sens, le système des abattements successifs grâce aux dons sur les parts sociales permet aux héritiers d’acquérir le bien immobilier. Et cela, grâce à l’application des droits de succession en franchise. Ainsi, si la donation se fait d’un parent vers ses enfants, le donateur aura droit à un abattement de 100k€ sur ses droits de mutation. Cet abattement est considéré par héritier et tous les 15 ans. 

Néanmoins, il convient de comparer le cas de transfert d’une résidence principale détenue en nom propre et détenue via une société SCI. 
  • Le cas d’une résidence principale détenue en nom propre 
Si la résidence principale est en possession du couple en nom propre, son transfert ne pourra se faire qu’en une seule transaction. Par ailleurs, il y aura des droits de mutation qui peuvent s’élever jusqu’à 45 % de la valeur de la résidence principale dont il faudra s’acquitter. Ce sera le cas si la valeur du bien dépasse un certain seuil.
  • Le cas d’une résidence principale en possession d’une SCI
Le transfert en une seule transaction ne sera pas tenu en compte dans cette forme. Les donateurs auront la possibilité de transmettre à chacun de leurs enfants des parts de la société SCI. La valeur de chaque part sera de 100k€ et les donateurs peuvent réaliser cette transmission tous les 15 ans. Ce qui leur permet aussi d’éviter de payer les droits de mutation applicables normalement lors du transfert du bien immobilier. 

L’exonération d’impôt sur les plus-values au moment de la cession de la résidence principale

Lorsqu’un propriétaire de bien immobilier procède à la vente de son bien, il sera tenu de s’acquitter de l’impôt sur la plus-value. Et cela, que la résidence soit détenue en nom propre ou par une société SCI. La valeur de cet impôt se calcule en soustrayant le prix d’acquisition du bien à celui de sa revente. 

Cependant, si le bien en question est utilisé comme résidence principale de la personne qui le revend, une possibilité d’exonération d’impôt peut se faire. L’application de cette exonération se verra différente en fonction de ces quelques points dans ce cas. 
  • Le cas d’un bien mis à disposition gratuitement comme résidence principale
Une SCI qui s’enregistre pour le régime d’imposition IR peut permettre au couple de résider dans le logement à titre gratuit. Et cela, si ce dernier décide d’en faire sa résidence principale. Au moment de la vente du bien immobilier, la plus-value générée se verra exonérer de l’impôt associé
  • Le cas d’un bien mis en location à un couple comme résidence principale
Dans le cas d’une SCI imposable à l’IS, si elle met en location le bien immobilier utilisé comme résidence principale par le couple, il ne peut y avoir d’exonération.  En cas de vente du bien immobilier mis en location, la SCI devra s’acquitter de l’impôt sur les plus-values. Néanmoins, le calcul de la base imposable considèrera l’amortissement du logement par la société. 

L’optimisation de la fiscalité au sein du couple 

En choisissant de créer une SCI pour acquérir sa résidence principale, un couple peut minimiser la valeur des impôts de sa niche fiscale. En ce sens, quand les dépenses liées à la résidence sont supérieures au montant qui est versé à la SCI par le couple, l’entreprise est considérée comme déficitaire. La résidence étant occupée et mise à disposition pour le couple à titre gratuit.  

Pour une SCI qui est imposable à l’IR, ce sont les bénéfices issus des revenus des associés de la société qui se verront imposés. En d’autres termes, seuls ces revenus doivent être déclarés par la SCI. Si un cas déficitaire est constaté, les associés doivent signaler la valeur négative de ce déficit. Cela leur permet de jouir d’une réduction d’impôt sur leur niche fiscale. 

Les inconvénients de la SCI qu’il faut considérer

Même si une SCI présente de nombreux avantages si vous souhaitez acquérir une résidence principale en créant ce type de société, elle a aussi ses inconvénients. On notera par exemple la lourdeur des formalités administratives assignées à la création de ce type de société. Vous avez aussi le système de contrôle très strict émanant de l’administration fiscale. En effet, dans certains cas, lorsque vous souhaitez alléger votre niche fiscale, l’administration peut le considérer comme un abus de droit.

Outre ces points, vous devez savoir que vous serez soumis à l’IFI. Par contre, il n’y aura pas d’abattement lors de son calcul. 

Lourdeur dans la création de la SCI pour avoir sa résidence principale 

Vous devez considérer quelques démarches essentielles et les dépenses y afférentes pour créer une SCI. 
  • L’obligation de faire un apport en capital social. Chaque associé qui va créer la SCI doit faire un apport en argent, en nature ou en industrie. Il faut noter qu’il est possible de réaliser un apport symbolique à 1 € dans ce cas. 
  • L’établissement des statuts de la société. C’est dans ces statuts qu’on retrouvera toutes les règles de gestion et d’administration de la SCI. Son coût peut aller de gratuit à des milliers d’€. Ce coût peut varier si vous choisissez de passer par un spécialiste juridique ou un expert-comptable pour sa rédaction.
  • L’enregistrement des statuts au sein du SIE. Cet enregistrement est obligatoire et se fait au niveau du service des impôts des entreprises. Son coût dépend de la valeur des parts en nature injectée dans la société. Il peut considérer jusqu’à 5 % de ces apports.
  • L’annonce de la constitution dans un JAL. Elle permet d’informer le grand public et tous les acteurs sur le territoire que la société existe. Depuis 2021, le coût de cette publication est de 185 euros. 
  • La demande d’immatriculation. Elle se fait au sein du greffe du tribunal du commerce du département et permet d’obtenir l’extrait K-bis. Son coût est de 70 euros et comprend les frais associés à l’enregistrement de l’acte de constitution et aux émoluments du greffe du tribunal. 
  • L’enregistrement de la déclaration des bénéficiaires de la société. Cette déclaration liste tous les ayants droit au contrôle de la gestion de la SCI. Son dépôt devra se faire dans les 15 jours après l’obtention de l’immatriculation. Cette procédure vous coûtera 21.41 €.

La considération d’abus de droit par l’administration fiscale

Il n’est pas rare que l’administration fiscale voit d’un mauvais œil le déficit foncier comme raison d’une réduction d’impôt. C’est le cas lorsque la constitution de la société se fait rapidement après avoir réalisé des travaux de rénovation sur un bien immobilier. Dans ce cas, l’administration fiscale peut voir la déclaration avec la réduction d’impôt comme un abus de droit. 

L’impossibilité de réaliser un abattement dans le calcul de l’IFI

Dès lors que la valeur d’un bien immobilier détenu par une personne dépasse le 1.3 M d’euros, elle est imposable à l’IFI. Il s’agit de l’impôt sur la fortune immobilière. Logiquement, si une résidence principale est la possession d’un individu en son nom propre, il y aura un abattement de 30 % sur le montant total du logement. Cela lui permet ainsi de réduire le montant de ses bases imposables. 

Si la résidence principale est la propriété d’une SCI, l’abattement ne sera pas possible. En d’autres termes, la société est dans l’obligation de s’acquitter du montant de l’IFI en totalité. Il faudra toutefois noter que les associés de l’entreprise peuvent demander une décote. Cela est possible les associés ont du mal à vendre leurs parts sociales au sein de la SCI. 

Par ailleurs, les sanctions peuvent être sévères si l’administration fiscale considère qu’il y a abus de droit :
  • S’il y a des preuves concernant l’abus de droit, la majoration d’impôt sera de 80 %.
  • S’il n’y a pas de preuves, cette majoration est de 40 %.  
Pour éviter que vos actions de réduction d’impôt soient considérées comme des abus de droit, vous devez : 
  • Éviter que le déficit foncier ne mette pas les agents de l’administration fiscale dans la confusion.
  • Éviter de créer votre SCI en vue d’acquérir votre résidence principale quelque temps après des travaux de rénovation sur le bien. Ces travaux augmentent la valeur des dépenses et des charges liées au logement. 
  • Préférez la création de la SCI durant une période où aucune modification sur le bien n’est prévue. 

Posséder une résidence principale grâce à une SCI : comment faire ?

Il y a différentes manières de détenir une résidence principale grâce à une SCI :
  • Acquérir le logement qui servira de résidence principale après avoir créé la SCI. Dans ce cas, vous pouvez acheter le bien grâce aux fonds propres de la SCI
  • Injecter le bien immobilier dans le capital social de la société. La résidence principale du couple peut être injectée comme apport en nature dans le capital social au moment de la constitution de la SCI. Dans ce cas, le bien devra passer par un processus d’évaluation qui peut demander l’intervention d’un notaire. Il faut aussi noter qu’il y aura une procédure de transfert de propriété. En effet, en injectant le logement dans le capital social de l’entreprise, le couple accepte que cette dernier soit dorénavant inclus dans le patrimoine géré par la SCI. 
  • Faire donation du bien à la SCI. Dans ce cas, le couple peut loger à titre gratuit dans le logement qui lui servira de résidence principale. Elle peut aussi devenir locataire, mais en respectant quelques conditions. 

Les autres points à savoir 

Comment devenir un locataire en étant associé dans une SCI ?

Un associé peut parfaitement devenir locataire d’une résidence principale, détenue par sa propre SCI. Les conditions d’occupation sont dans ce cas, les mêmes que si la SCI louait le logement à un tiers. En effet, il devra toujours y avoir un contrat de bail entre la SCI (représenté par son gérant) et l’associé locataire. Il faut aussi bien stipuler la durée du contrat de mise en location. La SCI devra dans ce cas, se baser à la législation en vigueur concernant les conditions de location d’un bien en possession et géré par une SCI. Par exemple, si la résidence est meublée, la SCI peut appliquer une TVA. 

Il faut noter que la location à l’associé de la SCI peut se faire à titre gratuit. Cependant, cela peut avoir des répercussions négatives sur le plan fiscal. Notez également que la mise en location d’un bien à un associé peut réduire les impôts. Cependant, si l’administration fiscale a des preuves que cela a été fait dans le seul objectif de minimiser le montant des charges fiscales de la SCI, elle peut considérer l’action comme un abus de droit. Des sanctions vont alors être émises à l’endroit de la société. Il s’agit d’une requalification fiscale avec une majoration de 40 ou 80 % du montant initialement prévu. L’administration fiscale peut également prévoir un redressement fiscal à l’endroit de la SCI s’il est prouvé qu’il y a réellement abus de droit. 

C’est quoi une résidence principale ?

La résidence principale qui peut faire l’objet d’une acquisition lors de la création de la SCI concerne un logement occupé de manière permanente par un individu. En d’autres termes, c’est le point d’attache de la personne où elle va vivre de manière permanente. La résidence principale est à déclarer en tant que tel au sein de l’administration fiscale. 

Dans cette optique, un individu ne peut pas avoir plusieurs résidences principales à la fois. Si un propriétaire possède plusieurs logements, un seul devra être considéré et déclaré comme étant sa résidence principale.
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