Quelles sont les précautions à prendre avec un bail commercial

Quelles sont les obligations du locataire d'un bail commercial ?

Outre les obligations générales qui imposent le respect de la destination du local, le paiement des charges et le règlement de copropriété (s'il en existe un), d'autres obligations pèsent sur le locataire. En effet, le locataire est tenu aux réparations d'entretien autres que celles incombant au bailleur. Il est aussi possible de mettre à la charge du locataire la souscription d'une assurance. Le bailleur pourra également interdire la sous-location et location-gérance du local qu'il loue.

États des lieux d'un bail commercial

Lorsque le locataire investit les lieux et lorsqu'il les quitte, un état des lieux doit être effectué. Il existe deux façons de procéder :

• manière contradictoire et à l'amiable effectuée entre le bailleur et le locataire conjointement
• via un huissier de justice, à la demande d'une des parties. Dans ce cas-là, les frais seront divisés entre ces mêmes parties.

Attention : Il n'y a pas présomption de bon état comme pour tous les autres baux. Le local n'est pas présumé être en bon état de réparations locatives lorsqu'un état des lieux n'a pas été établi. Le contrat de location de local commercial doit contenir l'état des lieux.

Qu'est-ce qu'une clause de garnissage ?

La clause de garnissage est une garantie dans le contrat de bail commercial (dit 3-6-9). C'est-à-dire que le bailleur va imposer au locataire d'avoir toujours un local garni en marchandises. Cela est dans un but de garantie en cas de défaut du paiement du loyer ou de l'exécution des conditions du bail.

Les travaux dans un bail commercial

En ce qui concerne les travaux sur le local de commerce, il existe 3 possibilités :

• soit le le bailleur a effectué des travaux au cours des 3 années précédentes
• soit le bailleur n'a pas réalisé des travaux au cours des 3 dernières années
• soit le bailleur envisage d’effectuer des travaux au cours des 3 prochaines années

À savoir : une clause qui donne une grande liberté au bailleur en matière de travaux peut être jointe au contrat de bail. Cela veut dire que même lorsque les réparations dureraient plus de quarante jours, le locataire ne pourra aspirer à une quelconque indemnité ou diminution de loyer.

Clause résolutoire dans un  bail commercial

Il est également conseillé de prévoir une clause résolutoire lors de la rédaction du contrat de bail, afin de pouvoir mettre fin de manière anticiper au bail commercial.