SCI à l'IR sous Holding à l'IS : Stratégies d'Optimisation Fiscale Expliquées

Une holding est une société qui contrôle d’autres sociétés en y détenant des parts sociales. La holding, de ce fait, n’est pas une forme juridique. Il s’agit d’une entreprise comme une autre, mais qui est à la tête de plusieurs autres sociétés. Ainsi, une holding peut parfaitement être une SAS, une SARL ou une SA. Mais elle peut aussi investir dans l’immobilier en détenant des participations dans des sociétés civiles comme la SCI. La question est de savoir si cette opération est avantageuse et comment optimiser sa fiscalité dans le cas d’une société fille SCI soumise à l’IR si la holding est à l’IS.

Holding et SCI : ce qu’il faut comprendre

Une holding c’est quoi ?

Une holding est également appelée société mère. Comme c’est une mère, elle doit avoir une ou des filles. Les filles de la société holding sont les sociétés où elle détient des participations. Ce qui veut dire que la holding est une entreprise qui est au contrôle d’autres entreprises, qui sont ainsi, ses filiales.

La société mère holding a-t-elle le droit de posséder des filiales SCI ?

Tout d’abord, une SCI ou société civile immobilière est une société qui a la possibilité d’acheter des biens immobiliers, de les gérer et de leur trouver des locataires. Une holding a la possibilité d’acquérir et de détenir des participations dans ce type de société (SCI). Dans ce cas, elle pourra même être en possession de plus de 50 % des fonds sociaux de la société fille sous forme juridique SCI. Le reste des actifs détenus dans les fonds sociaux de la SCI pourra être détenu par les associés de l’entreprise fille. Toutefois, il faut faire attention, car pour monter une holding, il n’est pas judicieux de choisir le statut juridique SCI.

C’est quoi une SCI soumise à l’IR ?

Une SCI : de quoi s’agit-il ?

La SCI est une société civile chargée d’acheter et de faire louer des biens immobiliers. Les fonds sociaux de ce type de société sont en partie détenus par plusieurs individus. La SCI est également une personne morale à part entière. Ainsi, lorsque vous passez par une SCI pour acquérir un bien immobilier, elle en sera propriétaire. Elle peut aussi acquérir un bien en son propre nom et même, emprunter via une holding pour effectuer cette acquisition.

Les spécificités du régime fiscal d’une SCI à l’IR

Une entreprise SCI à l’IR est une entreprise dite transparente en matière de fiscalité. De ce fait, il ne revient pas à la société de s’acquitter des impôts sur le revenu. Cette tâche est assignée aux associés de l’entreprise SCI. En d’autres termes, la société SCI peut se voir comme une entreprise non imposable. Ce sont ses associés qui le sont.

Principe général de la fiscalité d’une SCI soumise à l’IR

Lorsqu’une SCI est soumise à l’IR, la plupart du temps, son objet social consiste à gérer un patrimoine immobilier. Son activité, que ce soit l’achat ou la mise en location d’un bien, ne sera pas soumise à la TVA  dans ce cas. Cependant, elle peut faire l’objet d’un plan d’épargne entreprise via une holding. À noter également que les résultats des activités d’une SCI devront être déclarés comme revenus fonciers. Il faut aussi noter qu’une SCI soumise à l’IR considère que ses actionnaires sont des individus physiques qui sont imposables à l’IR.

Principe de définition des résultats annuels

La déclaration des résultats comme revenus fonciers ne sera pas le cas si les associés de la SCI sont des personnes morales qui sont inscrites à l’IS ou l’imposition sur les sociétés. En d’autres termes, d’après le Code général des impôts dans son art. 238 bis K, lorsque la majorité des fonds sociaux de la SCI est en possession d’une ou de plusieurs personnes morales qui sont soumises à l’IS, les principes de l’IS devront également s’appliquer à la SCI. Pareillement, lorsque le fonds social de la SCI est détenu majoritairement par un individu soumis à l’IR, la règle applicable à la SCI est celle du régime BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) ou aux BA (Bénéfices agricoles). Par ailleurs, les actionnaires de la SCI relavant de l’impôt sur le revenu devront s’acquitter d’une quote-part des revenus qu’ils perçoivent. En d’autres termes, la SCI va définir les résultats en fonction du type d’associé engagé dans son fonds social.

Principe de partage entre les actionnaires pour l’imposition sur les résultats

D’une manière générale, le partage du résultat imposable pour une société civile immobilière va dépendre de la part injectée par l’associé dans les fonds sociaux de la SCI. Le calcul se fera ainsi, en prorata de cette part. Toutefois, il est possible pour la SCI et ses associés d’établir une convention spécifique qui permet de modifier cette règle générale. Ce qui leur permet de jouir de droits différents. Malgré tout, cette convention doit être établie avant la fin de l’exercice fiscal. Il faut aussi savoir que s’il y a eu  vente de parts sociales durant l’exercice, le partage des résultats ne concernera que les actionnaires qui en encore des actifs détenus à la fin de l’exercice. Ainsi, seuls ces derniers seront imposables. Par ailleurs, pour un associé individu physique dans la SCI et une société BIC et BA soumise au régime d’auto-entrepreneur, la quote-part sera calculée sur la base du régime des revenus fonciers. Pour les associés comme la holding soumise à l’IS, la quote-part sur les résultats sera calculée selon le régime de l’impôt sur les sociétés.

Le cas de l’imposition sur les plus-values immobilières

Concernant les plus-values immobilières, si la SCI a comme objet social une activité non professionnelle, les bénéfices dégagés de la vente sont imposables au régime des plus-values sur les biens immobiliers.

Création d’une SCI soumise à l’IR : quel intérêt ?

Des avantages dans l’investissement immobilier

Avec une SCI soumise à l’IR, il est possible d’investir à plusieurs afin d’acquérir un bien immobilier. Ainsi, en termes de fiscalité, c’est comme si vous investissiez au nom d’une seule personne. Cette spécificité est intéressante pour une personne dont la base imposable sur l’IR n’est pas très conséquente. En effet, la base imposable sur les revenus dégagés par la société sera assez basse. Il faut également noter que les biens immobiliers en possession de l’investisseur associé de la SCI peuvent engendrer des déficits fonciers. Dans ce cas, les déficits enregistrés peuvent être imputés sur les revenus fonciers que la société SCI à l’IR dégage.

Une solution pour assurer les conséquences fiscales des déficits fonciers au niveau des associés

Comme dit en amont, une entreprise SCI à l’IR est transparente. Ce qui veut dire que ce sont les associés qui s’acquittent des impôts. De ce fait, on peut générer et transférer les déficits fonciers au niveau des associés. Ainsi, si la SCI prévoit d’investir sur des travaux conséquents, chacun des associés de la SCI à l’IR a la possibilité de déduire de son revenu un maximum de 10 700 € concernant le coût des travaux déductibles. Pour ce qui est du reste des revenus, il est possible de les déduire sur les revenus fonciers. Cela peut s’étaler sur 10 ans.

Un abattement sur les plus-values réalisées

Une holding qui investit dans des biens immobiliers grâce à une SCI immobilière peut jouir du régime des plus-values sur les biens immobiliers. Cela concerne non seulement la vente du bien, mais aussi  la cession des actifs détenus dans la SCI. Il s’agit d’un régime recommandé pour les associés qui souhaitent détenir les parts d’un bien immobilier dans une SCI sur longue durée. Ainsi, la plus-value dégager bénéficiera d’un abattement dès la 6^e année de détention des actifs. Pour rappel, le montant de la plus-value s’obtient en faisant la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Par ailleurs, si vous détenez les parts du bien dans la SCI sur une période de 30 ans, vous pouvez bénéficier d’une exonération fiscale en totalité sur les plus-values que vous avez dégagées.

Une réduction d’impôt pour les particuliers

En plaçant son argent dans une SCI imposable à l’IR, il est possible d’investir dans le locatif. De plus, l’investisseur pourra bénéficier des avantages de défiscalisation des dispositifs comme le Pinel, le Malraux et autres. Il est de ce fait possible pour les associés de jouir d’un abattement sur leurs impôts grâce à ces dispositifs. Cet abattement dépendra toutefois de la part de chaque associé dans les fonds sociaux de la SCI soumise à l’IR.

Les inconvénients d’une SCI soumise à l’IR

Impossibilité de faire de la location meublée

Une SCI soumise à l’IR, contrôlée par une holding à l’IS ne peut pas faire de la location meublée. En effet, dès lors que la société effectue une location meublée, son  statut sera revu. Elle sera requalifiée comme étant une société commerciale. Dans ce cas, elle devra être imposée à l’IS.

Impossibilité de réaliser un amortissement sur le bien acquis

Il faut également noter que vous ne pourrez pas bénéficier d’un amortissement fiscal malgré l’usure annuelle de votre bien. Pour une SCI soumise à l’IS pourtant, il est possible d’amortir fiscalement l’usure du bien en la déduisant de la base imposable.

Création d’une holding avec une SCI à l’IR : comment s’y prendre ?

Fonctionnement d’une société mère avec une SCI à l’IR

Même si la holding est au contrôle de ses filiales, chaque société du groupe possède et gère un patrimoine qui lui est propre. Ainsi, chacune aura sa propre trésorerie et assura sa gestion. Dans le fonctionnement d’une holding et de sa filiale SCI, cette dernière va produire des revenus propres avec les activités qu’elle réalise. Ces revenus, sous forme de dividendes, peuvent être envoyés au niveau de la société mère. On peut aussi le faire en rémunérant le mandataire social de l’entreprise mère. Il faut également noter qu’étant donné que la holding a des parts sociales dans la SCI, elle peut lui prêter de l’argent. Cela va permettre à la société SCI de développer ses activités en faisant l’acquisition d’un nouveau bien immobilier. Pour que cette procédure soit effective, la société mère devra effectuer un apport en compte courant au bénéfice de la SCI à l’IR. Cet apport devra toutefois, faire l’objet d’un contrat de compte courant. Le contrat mis en place sert de justificatif et permet de connaître le taux d’intérêt appliqué sur le prêt octroyé à la filiale SCI.

Modalité de rattachement d’une SCI à l’IR à une holding à l’IS

On peut considérer 2 cas pour ce faire :

• Dans la première situation, la société ne possède encore aucune filiale. C'est-à-dire qu’aucune société fille n’est encore créée. Pour cette situation, commencez par créer la société holding. Ceci étant, on peut se lancer dans la création de la SCI à l’IR ainsi que des autres sociétés filles. Dans ce cas, la holding n’aura qu’à injecter une part dans les fonds sociaux de la société fille pour qu’elle soit en son contrôle.
• L’autre situation considère que les filiales sont déjà existantes. Dans ce cas, la holding n’aura qu’à faire un apport dans les fonds sociaux de la SCI et des autres entreprises filles. Elle peut aussi réaliser une cession de sociétés à l’entreprise mère.

Pour faire le choix entre les deux options du dernier point, la société holding devra effectuer les actions ci-après :

• Valorisation de la filiale
• Définition de la plus-value
• Comparaison entre le coût de l’injection de parts et du coût de leur vente
• Analyses des impacts que pourraient engendrer chacune des deux options.

Ainsi, si vous voyez que la plus-value est inférieure ou qu’il est possible de bénéficier d’une exemption d’impôt, préférez la cession de parts. SI tel est le cas, procédez également à la création d’une holding. Cela permet ensuite de céder des actions ou des parts. Dans le cas où la plus-value est élevée et qu’il n’est pas possible de bénéficier d’une exonération, l’injection de parts dans le fonds social est recommandée. Certes, cette démarche vous coûtera plus d’argent que dans la cession de parts, mais cela permet de reporter le paiement de la plus-value et du paiement de l’impôt y afférent.

Quel type de holding créé avec une SCI à l’IR ?

Pour détenir des parts dans une SCI à l’IR, on peut opter, soit pour la holding active, soit la holding passive. Concernant la holding active, l’établissement mère sera en possession de participations au sein ses affiliées. Cependant, elle aura aussi un rôle stratégique. En ce sens qu’une holding active a la possibilité de définir la politique stratégique de tout le groupe et réaliser des prestations de services au sein de la SCI. Pour ce qui est de la holding passive, elle ne s’assure que de la gestion de son patrimoine, c'est-à-dire, les parts qu’elle détient au sein de la SCI.

Créer une holding avec la SCI à l’IR pour faciliter la transmission du bien

La création d’une holding avec une SCI à l’IR est une stratégie profitable pour pouvoir transmettre le bien avec facilité. Dans ce cas, le propriétaire n’aura pas à transférer petit à petit (en morceau) le bien acquis. Il n’aura qu’à transférer les actifs à ses héritiers via la holding. On peut par ailleurs, opter pour la holding familiale pour plus d’avantages. En effet, si un dirigeant de la holding de famille prépare sa retraite, il pourra s’assurer de la transmission des droits plus facilement. À noter qu’il n’aura pas à s’acquitter d’un droit de mutation selon le pacte Dutreil. Cela concerne aussi et surtout, les actifs qu’il va transférer à ses héritiers. Toutefois, pour que cela soit possible, la holding doit être active ou animatrice. En effet, l’exonération n’est pas possible dans le cas d’une holding passive.

Les étapes de création d’une holding

Pour créer une holding avec la SCI à l’IR, vous devez considérer les étapes ci-après. Premièrement, il faut choisir le statut juridique de la société. Cependant, la holding doit opter pour une société commerciale pour être soumise à l’IS, contrairement à sa filiale, SCI. Ainsi, l’entrepreneur peut choisir entre la SARL, la SAS ou la SA pour constituer sa holding. Ceci étant, on passera par la constitution des fonds sociaux. Ils peuvent être en numéraire, en nature ou intellectuel. Dans le cas des statuts juridiques ci-dessus, la holding doit être constituée par au moins 2 associés. Ce sont ces derniers qui vont injecter des apports aux fonds sociaux. Une fois que ces derniers sont rassemblés, les fonds obtenus sont à déposer sur un compte bancaire. Ensuite, on pourra rédiger les statuts la société qui comprendront :

• Les règles pour bien gérer la société
• Les éléments d’identité de la holding. Cela comprend son nom, son siège social, le nom des associés, le montant du fonds social, etc.

La procédure continue avec la diffusion d’une annonce de création de la société dans un journal d’annonce légale. Pour terminer, la société doit être immatriculée. La demande d’immatriculation est à faire en ligne sur  le site de l’INPI/Guichet unique. Une fois que la société a obtenu son immatriculation, la société obtiendra un Kbis.