SCI Familiale et Succession : Organiser et Optimiser la Transmission de Patrimoine

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Pourquoi créer une SCI familiale ? Quels sont les avantages d’une SCI familiale ? Comment optimiser la succession grâce à une SCI familiale ?

Une société Civile Immobilière est une entité permettant d’assurer une meilleure gestion d’un patrimoine immobilier. Pour des associés qui sont de la même famille, une SCI familiale s’avère pertinente pour organiser la succession. En effet, cette forme juridique présente de nombreux avantages qui facilitent la transmission d’un patrimoine immobilier.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une société civile immobilière dont les associés sont des membres d’une même famille ou des alliés pouvant aller jusqu’aux 4e degré. Elle aide les époux à réaliser un patrimoine immobilier en commun et facilite la transmission aux héritiers. La SCI est également plus intéressante qu’une indivision classique.

Pour réunir les membres d’une famille au sein d’une entité bénéficiant d’une personnalité morale

Une SCI familiale est une personnalité juridique à part entière. Elle dispose d’un capital qui lui est propre. En effet, chaque membre d’une SCI doit effectuer un apport pour constituer le capital social et en transférer la propriété à la société. En contrepartie de leurs apports, les associés obtiennent des parts sociales proportionnelles à leur contribution. Par ailleurs, la SCI familiale autorise les apports en nature ou en numéraire. Les apports en numéraire servent à l’acquisition d’un bien immobilier pour la société. Puisque les associés d’une SCI familiale ont tous un lien de parenté ou d’alliance, la société présente des caractéristiques qu’elle ne partage pas avec les autres formes juridiques. Par exemple, si les associés décident de créer une SCI pour louer, la société n’est pas un bailleur professionnel. En effet, une SCI familiale qui loue un bien immobilier à des tiers garde son statut de bailleur particulier. De ce fait, tout contrat de bail doit avoir une durée minimum de 3 ans. Une SCI familiale est constituée par deux associés au minimum. La loi n’impose aucune limite sur le nombre d’associés maximal. Souvent, ces associés ont pour objectifs de préparer les démarches de succession. À l’instar des autres types de sociétés, une SCI familiale a besoin d’un gérant. Ce dernier est le représentant légal de la société. Il doit agir en établissant un équilibre entre les intérêts de la société et les besoins de la société.

Pour bâtir un patrimoine commun entre époux

La SCI familiale facilite la gestion du patrimoine immobilier familial. En effet, les associés qui réunissent leur capital augmentent leur capacité financière. Ils peuvent ainsi se lancer dans un projet d’investissement ambitieux. Dans le cas d’un couple marié sous le régime de la séparation de biens, la SCI familiale permet de bâtir un patrimoine commun. Ce dernier se place alors sous le régime de la répartition des biens. Cette démarche facilite l’acquisition des biens immobiliers. De plus, la SCI familiale permet aux époux de mieux se préparer aux procédures de transmission du patrimoine aux enfants.

Pour protéger le patrimoine immobilier

Un bien immobilier appartenant à une SCI familiale échappe à l’indivision si un des associés décède. Une situation bénéfique pour les associés, car l’indivision impliquerait la revente du bien immobilier familiale si un membre ne veut plus en faire partie. Ainsi, les associés d’une SCI familiale ne risquent pas de perdre un bien même si l’un d’entre eux envisage de s’en défaire. Par ailleurs, la SCI familiale permet à chacun de ses membres de renoncer à son statut d’associé en cas de mésentente. Cela ne risque pas de remettre en cause le montage familial de l’entité. Pour quitter une SCI familiale, il suffit de céder ses parts sociales. Il est également possible de faire jouer le droit de retrait. Le reste des associés peuvent racheter les parts de l’associé qui souhaite se retirer. Un tiers peut également procéder au rachat à condition qu’il obtienne l’agrément des associés. Il faut noter que l’intégration d’un nouveau membre sans lien familial avec les associés a pour effet de faire perdre à l’entité son caractère familial. La société devient alors une SCI classique.

Pour faciliter la gestion d’un bien immobilier commun

Les associés au sein d’une SCI peuvent désigner un ou plusieurs membres pour assurer la gestion du patrimoine immobilier. Le gérant se chargera alors de l’entretien des biens et effectuera toutes les formalités administratives nécessaires au bon fonctionnement de la société. Bien évidemment, l’objet social et les statuts de la SCI définiront l’étendue du pouvoir du gérant. De plus, les statuts réglementent le processus de prise de décision de la SCI familiale. Ses dispositions permettront, par exemple, d’instaurer la forme de majorité requise pour valider une décision. Ainsi, la SCI familiale est plus protectrice de l’intérêt des associés qu’une indivision. En effet, cette dernière requiert souvent l’unanimité ou la majorité 2/3 pour qu’une décision soit valable. Or, cela favorise les situations de blocage.

Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?

La SCI familiale est une forme juridique de société particulièrement prisée pour sa capacité à optimiser la gestion du patrimoine immobilier d’une famille. Elle présente également des avantages fiscaux indéniables.

Un meilleur développement du patrimoine familial

La SCI familiale est un dispositif puissant qui protège le patrimoine de la famille contre la division à la suite d’une succession. Effectivement, cette forme de société empêche l’indivision successorale afin de conserver l’entièreté des biens immobiliers. De ce fait, le patrimoine de la famille est géré de manière uniforme. Quel est l’intérêt d’éviter la division du patrimoine immobilier ? Une succession classique confère à chaque héritier le droit de gérer sa part dans le patrimoine comme il le voudrait. Cela pourrait entraîner de nombreux conflits et même la perte de certains biens communs. Or, dans une SCI familiale, les associés sont uniquement propriétaires des parts sociales. Aucune partie des biens immobiliers ne leur appartient.

Une réduction des coûts de succession

Une SCI familiale permet d’optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier grâce à l’anticipation de la succession. Cette entité réduit également le coût fiscal de succession. Nombreux sont les parents qui créent une SCI familiale pour ensuite réaliser une donation des parts sociales au profit de leurs enfants. La SCI de famille fait en sorte que les droits de mutation ne s’appliquent pas à la succession. Un abattement fiscal est également possible en cas de donation parent/enfant. La transmission de patrimoine peut alors se faire sans avoir à payer d’impôt. Au niveau de la fiscalité, la SCI se caractérise par une grande flexibilité. Les associés sont soumis au régime de l’impôt sur le revenu en prorata de leur participation dans le capital social. La SCI familiale est de ce fait une SCI transparente. De plus, les associés perçoivent tous une partie du bénéfice imposable. Par conséquent, ils peuvent contribuer à l’impôt sur la base de leur revenu. La SCI familiale peut tirer profit du déficit foncier. Ce dernier se produit quand les charges déductibles émanant de l’entretien du bien immobilier dépassent les revenus fonciers que génère le bien. Le déficit foncier est alors imputé sur le revenu global de la SCI dans la limite d’un plafond prévu par la loi.

Une organisation optimale des pouvoirs de chaque associé

La SCI de famille est un excellent moyen d'organiser les pouvoirs de gestion sur les biens immobiliers. L’exemple le plus concret est celui où les parents décident de transférer la nue-propriété à leurs enfants, mais conservent l’usufruit. Cette situation permet aux parents de jouir du patrimoine et d’en assurer la gestion. En même temps, elle prépare la succession. Par ailleurs, une SCI familiale permet de distribuer les pouvoirs entre les associés. Une répartition inégale des parts sociales permet, entre autres, d’accélérer les prises de décisions. Cependant, les associés doivent veiller à ce que les règles qui régissent le fonctionnement de la SCI et la répartition des parts soient retranscrites dans les statuts. Tous les associés doivent valider ces dispositions.

Comment optimiser la succession grâce à une SCI familiale ?

Afin de réduire au maximum les droits de succession, les associés d’une SCI familiale peuvent procéder à une transmission anticipée de parts de la société. Dans ce contexte, ils peuvent choisir entre trois dispositifs pour optimiser leur succession.

Réaliser une donation des parts de la SCI familiale

Les associés peuvent introduire au capital de la SCI familiale de manière progressive, leurs héritiers. Ainsi, ils procèdent à une donation anticipée de leurs parts sociales. En d’autres termes, la succession n’attend pas leur décès. Les rouages de la fiscalité placent la donation de parts d’une SCI familiale sous le même régime que celui d’une succession. En effet, c’est le régime des droits de mutation à titre gratuit qui s’applique. De ce fait, des abattements interviennent en fonction du lien de filiation. Les montants sont les suivants :

100 000 € sur la valeur totale de la donation entre un parent et un enfant.
31 865 € s’il s’agit d’une donation grands-parents/petits-enfants
51 310 pour une donation aux arrière-petits-enfants.

Les abattements se font tous les 15 ans et restent identiques à ceux qui s’appliquent lors de la succession. Par conséquent, si l’associé décède dans les 15 années qui suivent l’allègement légal, ses héritiers ne peuvent pas prétendre à un nouvel abattement. L’associé a donc tout intérêt à commencer la donation le plus tôt possible surtout quand la SCI a encore des dettes. Cela lui permettra d’optimiser la succession.

Contracter un emprunt immobilier afin de réduire la valeur fiscale des parts de la société

Il faut savoir que la valeur fiscale des parts d’une SCI est calculée sur la base de l’actif net. Par conséquent, le fait d’obtenir un prêt immobilier via une SCI peut réduire la valeur fiscale des parts. Concrètement, si une SCI souhaite acquérir un bien immobilier et qu’elle emprunte la totalité de la valeur de ce bien, la valeur fiscale des parts sociales devient quasi nulle. Cela tant que le remboursement du prêt ne débute pas. Un associé peut alors transmettre ses parts sociales à ses héritiers sans avoir à s’inquiéter de la fiscalité. Puisqu’il n’est plus réellement le propriétaire de ces parts, elles sont exclues de la succession. Il faut préciser qu’une SCI familiale qui a contracté un emprunt pour financer un projet immobilier doit trouver les moyens nécessaires pour rembourser le prêt. Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier à usage personnel, ce sont souvent les parents qui alimentent le compte courant permettant d’assurer les mensualités du prêt. Cela engendre une créance entre les parents et la SCI. Il est possible de réintégrer cette créance dans l’actif successoral et des droits de succession doivent être payés. De ce fait, les économies réalisées grâce à la diminution de la valeur des parts suite à l’endettement de la SCI disparaissent lors de la succession. Cela, en raison de la réintégration du compte courant dans l’actif successoral de l’associé décédé. Dans l’hypothèse où l'investissement locatif est autofinancé, les associés doivent affecter le résultat en réserve chaque année. Ainsi, les recettes locatives intègrent la SCI, mais n’approvisionnent pas les comptes courants.

Faire une donation avec réserve d’usufruit

La donation avec réserve d’usufruit consiste à séparer la pleine propriété de l’usufruit de la nue-propriété. Pour rappel, l’usufruit est un droit réel qui permet d’user et de percevoir les fruits d’un bien appartenant à autrui. La nue-propriété, quant à elle, donne le droit de disposer d’un bien. À travers la donation avec réserve d’usufruit, l’associé garde l’usufruit des parts sociales, mais confère la nue-propriété à ses héritiers. Or, la nue-propriété et la pleine propriété n’ont pas les mêmes valeurs, selon l’administration fiscale. Ce constat est justifié par le fait que celui qui détient la nue-propriété ne perçoit pas les bénéfices générés par les parts sociales, contrairement à l’usufruitier. Si l’associé fait une donation des parts sociales en nue-propriété, une décote s’applique en fonction de son âge. Plus il est jeune au moment de la donation, plus la décote sera importante. Puis, le nu-propriétaire peut obtenir la pleine propriété des parts après le décès de l’usufruitier. Il faut préciser que la donation des parts sociales fait perdre à l’associé le droit de vote qui s’y rattache. De ce fait, il peut perdre le contrôle de la SCI s’il se sépare de plus de la moitié du capital social. Néanmoins, les deux parties peuvent se mettre d’accord afin que l’usufruitier puisse conserver son droit de vote.

Préparer une création de Société Civile