SCI et LMNP : Comment Combiner ces Deux Statuts pour Optimiser votre Investissement Immobilier

La SCI et la LMNP sont deux options tout particulièrement intéressantes et appréciées par les investisseurs immobiliers. L’une comme l’autre offre des avantages fiscaux non négligeables pour un investisseur immobilier. Malgré tout, elles sont chacune leurs spécificités. La question qui se pose est de savoir s’il est possible de combiner ces deux dispositifs afin de bénéficier des avantages qu’ils offrent. On en parle dans cet article.

Ce qu’il faut savoir sur la forme de société SCI et le statut LMNP

Dans le secteur de l’investissement immobilier, il est important de connaitre ce qu’est la société civile immobilière (SCI) et le loueur meublé non professionnel avant de se lancer. En connaissant leurs différences, leurs avantages et leurs inconvénients, vous pourrez optimiser votre investissement. En effet, vous aurez plus de discernement dans la formulation de vos objectifs et investir avec sérénité.

La SCI : de quoi s’agit-il ?

Une société civile immobilière ou SCI est une société qui considère l’implication de deux associés tout au moins. Ces deux associés peuvent être des particuliers ou des personnes morales. L’objectif de ce type de structure juridique est de :

• Assurer la détention de biens immobiliers,
• Gérer des biens immobiliers,
• Faciliter le transfert de ces biens immobiliers.

Il faut également noter que la société civile immobilière est une structure juridique à part entière. L’entité est de ce fait, tout à fait distincte de ses associés. En d’autres termes, elle dispose de sa propre identité juridique. Mais également, elle est entièrement indépendante de ses fondateurs. Ainsi, lorsque vous créez une société civile immobilière, il faudra prendre en compte certaines démarches administratives exigées par le législateur. Cela concerne :

• La rédaction des statuts de la société,
• Le dépôt d’un capital social auprès d’une banque ou d’un notaire, après sa constitution et la participation de tous les actionnaires,
• La diffusion d’une annonce légale,
• L’immatriculation de la société sur le guichet unique en ligne.

Il faut par ailleurs noter qu’à l’instar de toutes les sociétés, la SCI a une durée de vie limitée à 99 ans. Il s’agit également d’un statut dont la règlementation se base sur le droit commun des sociétés civiles. En d’autres termes, les activités réalisées par l’entité doivent être de nature civile. Concernant sa fiscalité, les recettes qui proviennent des activités de la société civile immobilière ou SCI sont imposables à l’IR (impôt sur le revenu). Cependant, il est possible pour une SCI de se positionner sur l’impôt sur les sociétés. Cette option peut être plus intéressante, mais cela va dépendre de la situation de l’investisseur.

Quid du statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP ?

Le régime LMNP ou loueur meublé non professionnel est un dispositif qui va permettre aux investisseurs particuliers, non professionnels, de mettre en location leurs biens immobiliers. Ces biens doivent être meublés et le statut permet de jouir d’avantages fiscaux intéressants. En se positionnant sur le statut LMNP, l’investisseur a la possibilité d’appliquer un amortissement sur le montant du bien mis en location ainsi que sur la valeur des meubles engagés. Ce qui va lui permettre d’assurer la réduction de la base imposable dans le calcul des impôts sur ses revenus. Cet avantage s’applique si l’investisseur choisit l’option fiscale du régime réel simplifié. Il peut aussi bénéficier d’une déduction des charges dans le calcul de sa base imposable. Les charges en question concernent la gestion du bien immobilier qu’il a mis en location meublée, y compris la gestion locative et les intérêts d’emprunt. Par ailleurs, l’investisseur peut aussi investir en choisissant le régime LMNP micro-BIC. Cela est possible s’il ne fait pas de recettes annuelles supérieures à 23 000 euros sur les biens mis en location meublée. Ce régime offre l’avantage de prétendre à un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs dans le calcul de la base imposable. Ce qui va permettre à l’investisseur de réduire considérablement le montant de l’impôt sur le revenu qu’il doit payer.

Cumul des statuts SCI et LMNP : de qu’il faut savoir

En ayant connaissance des spécificités de la forme juridique SCI et du statut LMNP, on peut se demander s’il est possible de cumuler ces deux statuts et de bénéficier de leurs avantages. Afin de vous faire une idée sur la possibilité de cumul, on va détailler les informations concernant cet aspect.

Que dit le législateur concernant le cumul des statuts SCI et LMNP ?

La législation française est assez flexible concernant la combinaison de deux ou plusieurs statuts. Cependant, elle met également des limites bien distinctes quant à leurs interactions. En effet, selon la définition qu’on a vue en haut, une SCI permet de détenir et de gérer des biens immobiliers. Dans ce cas, les associés sont imposables sur leurs revenus (dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR). Toutefois, à la vue de la nature même de la SCI, il lui est impossible de réaliser des activités commerciales. Il faut noter dans ce cas, que l’activité d’un loueur en meublé relève d’une activité commerciale. En d’autres termes, si la SCI se positionne dans la location meublée, elle effectuera une activité commerciale. Cela va engendrer des conséquences fiscales et comptables bien définies. En ce sens que la SCI sera imposée à l’impôt sur les sociétés et devra s’acquitter des diverses cotisations sociales que cela implique. Malgré tout, le législateur permet de combiner les deux statuts, sous réserve de respecter un certain nombre de conditions.

Les conditions exigées par la loi pour pouvoir combiner les statuts SCI et LMNP

Pour pouvoir combiner les deux statuts et bénéficier des avantages de la LMNP et de la SCI, la loi française exige le respect des conditions qui suivent :

• Les recettes issues de la location meublée en tant que loueur meublé non professionnel ou LMNP doivent être inférieures à 10% du chiffre d’affaires global que la SCI réalise durant l’année fiscale en cours.
• La combinaison SCI et LMNP est possible si l’activité en LMNP ne se fait que de manière partielle durant l’année. C’est-à-dire que le logement meublé est loué seulement durant les weekends, les périodes de vacances, ou autres. Toutefois, le législateur exige également que cette activité de location meublée non professionnelle ne soit pas l’activité principale de la SCI. En d’autres termes, les revenus locatifs issus de la LMNP ne doivent pas être la source de principale qui constitue le chiffre d’affaires de la société civile immobilière (SCI).

En cas de non-respect de ces conditions, la SCI ne sera plus imposable à l’impôt sur le revenu (IR). Elle devra passer à l’IS ou impôt sur les sociétés. En ce sens qu’elle sera considérée comme une société commerciale. Cela va engendrer une imposition à un taux de 25% ou 15% sur les bénéfices générés par les activités de la société. Le taux dépendra des revenus générés. Ainsi, le taux de 15% est appliqué si les bénéfices réalisés par la SCI sont de 42 500 euros tout au plus. Mais il faut savoir que pour jouir de cette réduction de taux, il faut encore être en respect des conditions ci-après :

• CA hors taxe enregistré fait au maximum 10 millions d’euros,
• Capital social de la SCI est libéré à 100%,
• 75% du capital social de la SCI est la possession d’individus physiques.

Cumuler les statuts SCI et LMNP : quelles conséquences ?

Conséquences 1

La combinaison de statuts LMNP et SCI présente de nombreux avantages. Cependant, il est important de prendre en compte les conditions énoncées ci-dessus. On doit également connaitre et appliquer les points ci-après. En cas de non-respect des seuils de recettes en tant que loueur meublé non professionnel ou LMNP, la SCI sera imposable sur les revenus. Les bénéfices octroyés pour le statut LMNP seront dans ce cas, maintenus :

• Si le bien immobilier est revendu par la société civile immobilière, le loueur en LMNP s’acquittera de moins d’impôt concernant les plus-values réalisées.
• Le loueur en meublé non professionnel jouira du régime des plus-values des particuliers. Cela considèrera le principe d’abattement sur la durée de possession du bien mis en location.
• Amortissement des appareils, équipements et travaux effectués sur le logement loué en meublé, mais en considérant une durée limitée.
• Non-obligation de tenue de comptabilité. En effet, la SCI gardera le régime fiscal IR.

Conséquences 2

Dans le cas où la SCI excède les seuils de recettes du LMNP :

• Le législateur fiscal verra en votre activité, une activité menée de manière effective et non occasionnelle. De ce fait, il reconsidèrera votre statut et vous serez soumis au régime LMP (loueur meublé professionnel) et non plus au statut LMNP.
• Votre société sera soumise au régime de l’impôt sur les sociétés. Le taux applicable sera alors de 25%. Toutefois, vous pouvez demander le taux réduit à 15% sur les tranches de bénéfices enregistrés à moins de 42 500 euros.
• Les revenus que votre SCI dégagent seront taxés à la fois au niveau des dividendes, mais aussi au niveau de la société.
• La SCI se pliera également aux principes des plus-values professionnelles. À noter que le système des plus-values des particuliers est beaucoup plus intéressant et avantageux.
• Amortissement fiscal des logements mis en location.
• Déduction des charges de location de la base imposable.
• Imputation des déficits issus de la location sur le revenu total de la SCI.

Combiner la SCI et la LMNP : les avantages

Stratégie qui peut être gagnante, la combinaison des deux statuts et LMNP offre de nombreux avantages à l’investisseur. En effet, en bénéficiant du statut LMNP, le bien immobilier mis en location sous SCI pourra déduire les différentes charges locatives au moment du calcul de la base imposable. Ce qui aura des répercussions significatives sur le montant de l’impôt à payer, notamment sur l’IR. On notera également que normalement, le statut LMNP ne peut s’aligner qu’à la forme juridique entreprise individuelle. Cela engage le patrimoine individuel du loueur en cas de difficulté. Avec le statut SCI, les avoirs personnels de l’investisseur loueur seront protégés. En étant associé de la SCI, le loueur meublé non professionnel aura une responsabilité limitée quant aux dettes contractées par la société. Il faut aussi savoir que le statut SCI facilite la transmission de son patrimoine à ses héritiers pour le loueur en LMNP. Le propriétaire loueur jouira d’un rabais sur les droits de succession en cas de transfert patrimonial à ses enfants par le biais de la société civile immobilière. Et enfin, le cumul des deux statuts facilite l’accès et la mobilisation de fonds au niveau d’autres partenaires financiers et investisseurs. Sous la SCI, les investisseurs auront plus confiance. Ce qui va permettre de collecter des fonds plus rapidement afin d’étendre son patrimoine immobilier et réaliser des travaux importants sur les logements mis en location.

La déclaration de son activité en LMNP, une étape obligatoire

Même s’il y a cumul des deux statuts SCI et LMNP, pour pouvoir bénéficier des avantages de cette combinaison, le propriétaire loueur doit avoir un statut de LMNP. Ce qui veut qu’il devra passer par les démarches de déclaration de son activité de loueur meublé non professionnel. Cela se fait sur le guichet unique de l’INPI. La procédure permet d’immatriculer l’activité, mais également, d’obtenir un numéro siret. Pour ce faire, vous commencerez par ouvrir un compte sur le site et aller sous la colonne entreprise pour pouvoir créer votre entreprise. Cependant, vous ne devez opter que pour le statut entreprise individuelle pour la déclaration de votre activité. Il suffira ensuite de renseigner les différentes informations demandées concernant l’activité de votre LMNP ainsi que celles de votre régime fiscal et des revenus locatifs du bien mis en location meublée.