SCI holding : fonctionnement, avantages fiscaux et limites juridiques

La SCI est une société civile immobilière. Ce type de structure permet de s’investir à plusieurs dans l’achat et la gestion d’un patrimoine immobilier. Concernant la SCI holding, ce type société mère permet de gérer des parts au sein d’autres SCI qui sont ses filiales. Cela permet à la SCI holding d’éviter la gestion directe de biens immobiliers. On peut également bénéficier de divers avantages fiscaux et en termes de transmission de patrimoine à travers une SCI holding.

Ce qu’il faut savoir sur la SCI holding

Une SCI holding c’est quoi ?

Avant de connaitre ce qu’est une SCI holding, il est important de connaitre les bases comme la définition d’une société holding. Cela nous permettra de connaitre l’activité principale d’une holding et ainsi, le code NAF ou APE de la holding. On pourra aussi déterminer son mode de fonctionnement. Ainsi, une entreprise holding est aussi connue comme étant une société mère. En ce sens, son principal but est la détention de titres de participations dans d’autres sociétés qu’on appelle des filiales. Cela va ainsi, permettre à la holding d’assurer le contrôle de ces sociétés filles ou filiales et de participer à sa gestion. Par ailleurs, on notera qu’il y a deux grands types de sociétés holding sur le marché :

• La holding passive. Ce type de holding ne faut que posséder des parts et des titres de participations au sein de ses filiales. Dans ce cas, l’entreprise n’entre pas dans le fonctionnement et la gestion quotidienne de ses sociétés filles. Par contre, elle prend part aux décisions et a droit à des dividendes.
• La holding animatrice ou active. Ce type de société holding est plus active dans la gestion de ses filiales. De ce fait, elle peut établir une convention de trésorerie holding avec ses filiales. Ce qui permet d’assurer la gestion des flux financiers de tout le groupe au niveau de la société mère. La holding active ou animatrice s’implique également dans la gestion stratégique de ses filiales et dans le contrôle de ces dernières.

Est-il possible pour une entreprise holding de posséder des parts dans des sociétés filles SCI ?

Dans un premier temps, il faut savoir ce qu’est une SCI. Il s’agit d’une société civile immobilière qui est constituée par au moins 2 associés. Ce type de structure permet à ses associés de faire l’acquisition d’un bien immobilier en commun, à travers la SCI. Ensuite, la société SCI se charge de la gestion du bien ou du patrimoine immobilier. Elle peut aussi le mettre en location pour créer de la valeur ajoutée et se rémunérer à travers les loyers. En SCI holding, la société mère va être en possession de la majorité des parts dans les SCI filiales. Mais les associés peuvent aussi être composés par d’autres personnes, morales ou physiques. Ces personnes seront dans ce cas, des associés minoritaires. En d’autres termes, il est parfaitement possible pour une holding de posséder des parts dans une SCI et ainsi devenir SCI holding. Il lui est aussi possible de détenir des titres de participations dans des sociétés commerciales comme les SAS ou les SARL. Cependant, on ne peut pas intégrer une SCI comme société mère. Elle doit détenir des parts majoritaires dans une ou des SCI filiales.

Est-ce qu’il y a une différence entre une holding SCI et une simple holding ?

L’objectif d’une simple holding est de faire l’acquisition de biens immobiliers. Ensuite, la SCI se charge de leur gestion et de faciliter le transfert ou la transmission de patrimoine. Dans ce cas, la SCI est surtout montée pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier familial. En d’autres termes, à travers une SCI classique, les associés peuvent se rémunérer à travers les loyers. Ils ont aussi la possibilité d’optimiser l’acte de transmission des héritages. Pour ce qui est de la holding SCI, elle ne détient pas directement des biens immobiliers. En effet, une holding SCI a surtout des titres de participations ou des parts sociales dans les SCI filiales. Dans ce cas, elle se positionne comme étant une société mère. De ce fait, la gestion s’effectue au niveau de la holding SCI en tant que société mère. Ce qui veut également dire que les revenus y seront centralisés tout comme la gestion stratégique et les diverses décisions majeures.

Holding SCI : quelles particularités ?

Une SCI se destine à la gestion de biens immobiliers. Il s’agit de son activité principale. Cependant, on peut aussi la faire évoluer en holding SCI. Dans ce cas, la holding SCI aura des titres de participations ou des parts sociales dans d’autres sociétés SCI. Ces sociétés seront ainsi des filiales ou sociétés filles qui peuvent rester dans la structure civile. La holding SCI sera quant à elle, la société mère de tout le groupe. Toutefois, il est important de noter que l’objet social de la holding SCI doit être bien rédigé, clair et concis. Dans ce cas, on doit mentionner dans les statuts de la holding SCI qu’elle s’occupe de la gestion de titres de participations. On doit aussi faire paraitre son activité de possession de parts sociales dans d’autres sociétés. Ainsi, en aucun cas, l’objet social ne doit faire paraitre une activité commerciale étant donné qu’il s’agit d’une holding SCI. Mais il faut noter qu’une SCI holding peut aussi investir dans des activités civiles et commerciales. Si tel est le cas, il faudra bien le spécifier dans l’objet social de la société. Pour ce faire, la holding aura une forme et des activités mixtes. Elle pourra investir dans des parts sociales au sein d’une SCI et dans des SARL et/ou des SAS.

Utilité d’une holding SCI

La création d’une holding SCI a des buts précis :

• Optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier,
• Bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques,
• Transmettre plus facilement un patrimoine immobilier.

Une holding SCI pour optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier

Lorsque vous montez une holding SCI, vous avez la possibilité de détenir des parts sociales dans plusieurs sociétés différentes. La holding SCI permet ainsi de centraliser la gestion de ces parts au sein d’une seule structure qui est la holding. Ainsi, à partir de la structure holding, vous aurez la possibilité de prendre les décisions importantes en termes financiers pour le développement des filiales SCI. Comme décisions qui peuvent être centralisées, il y a la fixation des loyers, les emprunts pour les acquisitions, etc. L’avantage c’est qu’avec une holding SCI, vous avez la possibilité de centraliser la gestion stratégique de plusieurs sociétés SCI à la fois. Ainsi, vous n’aurez pas à gérer différents comptes de sociétés SCI travers différentes structures séparées. Cela serait en effet, à la fois chronophage, et peut engager des frais plus importants. La coordination sera ainsi plus facile et permet d’atteindre plus facilement les objectifs de la holding.

Bénéficier de divers avantages fiscaux et optimiser sa fiscalité

Avec une holding SCI, une structure peut opter pour l’impôt sur les sociétés ou IS comme régime fiscal. Dans ce cas, elle aura la possibilité d’appliquer un amortissement sur les biens qu’elle a acquis à travers les SCI. La holding a aussi la possibilité de réaliser une déduction des intérêts sur les crédits contractés pour équiper les filiales. Il est également possible d’optimiser les impôts appliqués sur les revenus générés. Au niveau des plus-values, le système d’imposition se fait de manière différente. En effet, vous avez la possibilité de bénéficier d’une exonération ou d’une déduction de l’impôt sur la plus-value. Cependant, vous devez penser à réaliser un bon plan d’investissement.

Protéger son patrimoine personnel et le transmettre plus facilement

En créant une holding SCI, vous allez pouvoir gérer votre patrimoine immobilier indirectement à travers les sociétés filles ou filiales. Cela permet de protéger vos biens immobiliers avec assurance. En effet, dans un cadre juridique, la holding SCI et la gestion par les SCI filles s’assurent de la prise en charge des risques. Ces risques surviennent si vous avez des problèmes d’ordre personnel comme un cas de divorce. Dans ce cas, il n’y aura aucun impact négatif sur le patrimoine immobilier que les SCI filles gèrent.

Créer une holding SCI : types, fiscalité et montages

Montage d’une holding SCI : les types de sociétés possibles

Pour créer une holding SCI, il faut connaitre les différentes formes de sociétés mères qu’on peut lancer sur le marché.

La holding SCI passive

Dans la démarche de création de votre holding SCI, vous devez vous positionner sur le type de holding à monter. Le choix du montage devra se baser sur l’activité principale de votre société. De ce fait, la première option est la holding SCI passive. Ce type de holding ne s’occupe que de la détention de parts sociales au sein de ses sociétés SCI filles. Cela veut dire que la holding SCI passive n’interfère aucunement dans la gestion quotidienne de ses sociétés filles. Ainsi, la holding SCI passive va percevoir des revenus qui sont dits passifs. Cela concerne la part des loyers générés par les sociétés filiales. Elle aura aussi droit à des dividendes. On notera également que la holding SCI passive aura un droit de conservation de son rôle patrimonial. En outre, avec ce type de holding, vous aurez la possibilité de centraliser l’administration de vos biens immobiliers. Et ceci, tout en gardant le contrôle du patrimoine par votre famille et en optimisant votre fiscalité à travers l’impôt sur le revenu IR.

La holding SCI active

Contrairement à une holding passive, la holding SCI active s’intègre de manière active dans la vie et la gestion quotidienne de ses filiales. En d’autres termes, elle a la possibilité de participer aux décisions stratégiques permettant le développement de la société fille. Il est même dans le droit de la holding SCI active de désigner un gérant pour diriger l’entreprise filiale.

La holding SCI de famille

Ce type de holding SCI est surtout conçu pour faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier aux membres d’une même famille. En effet, une holding SCI familiale permet de mieux gérer et de mieux organiser la gestion en famille d’un bien en commun. Elle évite également les conflits qui pourraient survenir entre les héritiers. Une holding SCI de famille va aussi éviter les risques d’indivision. Son but est de prévoir et de préparer progressivement la procédure de succession.

Le montage fiscal idéal pour une holding SCI

Une holding SCI peut choisir entre l’imposition à l’impôt sur le revenu IR ou l’impôt sur les sociétés IS.

Holding SCI sous régime IS

Dans ce cas, la société mère sera imposée sur les bénéfices qu’elle réalise. Ce type de régime fiscal lui fait également jouir de différents avantages en termes de fiscalité, comme le régime mère-fille.

Holding SCI sous régime IR

Avec ce régime fiscal, l’imposition est applicable directement sur les associés. Dans ce cas, le taux de l’IR à appliquer sur le revenu de l’associé va dépendre de sa tranche d’imposition.

Comment optimiser la fiscalité d’une holding SCI ?

Créer une holding SCI assure une bonne optimisation fiscale. Pour cela, vous pouvez opter pour les dispositifs qui suivent :

• L’intégration fiscale. Dans ce type de montage fiscal, la société mère et ses sociétés filles sont considérées comme une seule entité imposable vis-à-vis de l’administration fiscale. En d’autres termes, la déclaration de l’assiette fiscale sera centralisée au niveau de la société mère. Il en sera de même pour le paiement de l’impôt sur les sociétés IS. Pour que cela soit possible par contre, la holding doit détenir au moins 95 % de parts sociales dans la filiale. Chaque filiale doit aussi aligner la date de fin de l’année fiscale avec celle de la société mère. A noter qu’avec ce montage fiscal, il est possible pour la holding SCI de bénéficier d’une exonération fiscale sur les dividendes qu’elle redistribue aux associés.
• Le régime mère-fille. Ce régime permet à la holding SCI de bénéficier d’une exonération fiscale allant jusqu’à 95 % sur les bénéfices réalisés par les sociétés filles. Par ailleurs, la holding évitera également la double-imposition. Comme condition, la holding devra être en possession d’au moins 5 % des parts sociales au sein de la société fille. Par ailleurs, ces parts doivent être en possession de la holding sur une durée minimum de 2 ans. Il est également important que toutes les sociétés filiales de la holding SCI soient sous régime de l’impôt sur les sociétés ou IS.

Holding SCI, les montages possibles

Une société mère disposant de plusieurs sociétés filles SCI

Ce montage est destiné aux investisseurs qui souhaitent acheter, posséder et assurer la gestion de plusieurs sociétés filles tout en centralisant leurs activités. Il s’agit d’un montage qui optimise le rachat d’une société SCI. Dans ce cas, la holding SCI va faciliter l’accès à un crédit. Ensuite, le remboursement de l’emprunt se fera grâce aux loyers que la société fille réalise sur la mise en location du bien immobilier acquis.

La société mère ou holding SCI apporte des parts dans la SCI

Afin de créer une holding SCI et avoir des filiales SCI, vous avez deux options :

• Racheter des parts dans des sociétés SCI qui sont existantes. Dans ce cas, il suffit à la holding d’injecter des apports dans le capital social de la SCI. Il est également possible pour une SCI existante de vendre des parts à la holding.
• Monter une holding SCI ex nihilo. Dans ce cas, on va procéder à la création de la société mère, pour ensuite monter les autres sociétés qui seront les sociétés filiales.