Propriétaire bailleur : quelles sont vos obligations ?

Pendant un contrat de location quelque soit sa nature (contrat de location vide ou meublée), les propriétaires bailleurs doivent respecter les obligations imposées par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

À la signature du contrat de location

Fournir tous les documents obligatoires

• Le contrat de location et ses annexes

Le contrat de location doit faire l'objet d'une attention particulière. Formulé par écrit, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 liste les mentions obligatoires devant y figurer. Contract-Factory ne recommande donc pas d'utiliser de simples modèles gratuits accessibles sur le net.

Parmi les annexes obligatoires, le contrat de location doit s’accompagner d’un dossier de diagnostic technique (comprenant notamment un constat des risques d’exposition au plomb, l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, etc.)

De plus, un état des lieux d’entrée et de sortie contradictoire et amiable doit être réalisé et joint au contrat de location.

Enfin, le propriétaire a également la possibilité de demander un dépôt de garantie. II est conservé pendant toute la durée du contrat de location et restituée à la fin de celui-ci.

Selon le type de contrat de location, d'autres documents obligatoires peuvent s'ajouter en plus de ceux indiqués ci-dessus. N’hésitez pas à faire appel à Contract Factory pour établir votre contrat de location (vide ou meublé) en toute légalité et n'oublier aucune annexe obligatoire.  

• Les quittances de loyer et justificatifs de charges

Une quittance de loyer est transmise gratuitement à tout locataire le demandant. La quittance de loyer présente le détail des sommes réglées.

Toute demande de provision comme de régularisation des charges doit pouvoir être justifiée et détaillée avec précision : répartition des charges par nature (eau, électricité, etc.), présentation d’un justificatif comme un budget prévisionnel dans une copropriété, etc.

Proposer un logement décent

Le logement décent est un habitat ne présentant pas de risques pour la santé et la sécurité du locataire. La loi fixe certains critères à respecter notamment l’absence de nuisibles et parasites et des performances énergétiques minimales.

Le logement est aussi doté d’un minimum d’équipements attendus pour un local destiné à l’habitation (eau potable, installation d’électricité, etc.).

La surface minimale au sol doit être de 9 mètres carrés et la hauteur sous-plafond d’au moins 2 mètres 20.

Pendant la durée du contrat de la location

Assurer une jouissance paisible du logement

Le locataire doit pouvoir jouir paisiblement de son logement.

En clair, tout ce qui pourrait gêner la tranquillité de votre locataire est proscrit sauf cas prévus par la loi (par exemple, effectuer des travaux nécessaires).

Ainsi, sauf clause contraire dans le contrat de location, le propriétaire ne peut pas visiter le logement donné en location à son locataire sans l’avertir.

De plus, le propriétaire doit garantir le logement contre les vices ou défauts éventuels qui empêcheraient cette jouissance paisible.

Effectuer les travaux nécessaires

Étant donné que vous devez délivrer un logement et des équipements en bon état d’usage et de réparation, vous avez le droit et le devoir de faire réaliser tous les travaux qui semblent nécessaires.

Cependant, tous les travaux ne sont pas à votre entière et unique charge. La loi prévoit ainsi une répartition entre propriétaire et locataire.

Ainsi, les petites réparations et l’entretien courant du logement sont à la charge du locataire. Il en est de même de toutes les réparations locatives. Par exemple : refaire les joints de la baignoire, changer les ampoules, etc.

En plus de ces travaux, votre locataire devra réparer les dégradations de son fait. Par exemple, le locataire devra remettre en état des trous de cigarette ou des taches sur la moquette.

En tant que propriétaire, vous devez effectuer tous les travaux ne relevant pas des réparations locatives :

• Les réparations urgentes (c’est le cas d’une panne de chauffe-eau),
• Les grosses réparations nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement ( changer une plomberie vétuste..),
• Les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement, des parties communes ou privatives (remplacer les fenêtres pour parfaire l’isolation, etc.),
• Les travaux permettant de rendre ou maintenir le logement décent.

Concernant la réalisation en elle-même des travaux, il existe une obligation d’information du locataire.

Avisez-le par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre remise en main propre. Vous devez préciser la nature des travaux envisagés et les modalités d’exécution de ceux-ci (date de début, durée prévue, etc.).

Enfin, le propriétaire ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire tant que ceux-ci ne sont pas trop importants. Si c’est le cas, ils sont qualifiés de transformations et vous pouvez exiger la remise en l’état des lieux au départ du locataire.

A la fin du contrat de location

La résiliation du contrat de location à l’initiative du bailleur

En principe, le contrat de location vide est conclu pour une durée de 3 ans et le contrat de location meublée pour une durée d'1 an.

Sous réserve d'un délai de préavis, le propriétaire bailleur pourra y mettre un terme à l’issue du contrat de location  pour 3 raisons :

• Le logement sera utilisé pour votre propre usage ou pour un membre de la famille,
• Vous souhaitez vendre le logement,
• Vous avez un motif légitime justifiant la résiliation du contrat de location (par exemple, des loyers impayés).

La restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué en fin de location sous 1 mois. Ce délai est de 2 mois en cas de dégradations du fait du locataire.

Toute retenue faite sur le dépôt de garantie est nécessairement justifiée par un devis ou une facture.

Le retard dans la restitution du dépôt de garantie vous expose à devoir payer au locataire 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard.