Le bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée, puisqu'il doit être conclu pour une durée comprise en 18 ans et 99 ans. En général, le fond loué correspond à un terrain.
Les dispositions L.451-1 à L.451-13 du Code rural et de la pêche maritime régissent le bail emphytéotique.
Pendant le bail emphytéotique
Le bail emphytéotique confère un droit réel immobilier au locataire. A ce titre, il fait l'objet d'une publicité foncière et peut être saisi ou hypothéqué.L’intervention d'un notaire est donc obligatoire pour la conclusion du bail emphytéotique, sous peine de nullité du bail.
Du fait de la longue durée du bail, le loyer payé par le locataire est en général faible. En contrepartie, le locataire prend en charge toutes les améliorations du fonds loués. Le locataire pourra ainsi effectuer tous travaux qu'ils estiment nécessaires pour améliorer le fond, sans autorisation préalable du bailleur.
Attention, la reconduction tacite du bail emphytéotique arrivé à terme est écartée. Pour continuer d'exercer un droit sur le bien, les parties devront donc signer un nouveau contrat de location, emphytéotique ou non.
Le locataire emphytéote bénéficie d'un droit de jouissance beaucoup plus étendu que celui d'un locataire ordinaire.
En plus des améliorations libres apportées au bien, le locataire peut louer ou sous louer le bien... Il peut même céder ou aliéner le bail emphytéotique.
Au terme du bail emphytéotique
Au terme de la location, le propriétaire va récupérer la propriété du bien et bénéficier de toutes les améliorations apportées au bien loué.En principe, aucune indemnité n'est due au locataire pour les améliorations effectuées. En revanche, le bail emphytéotique peut prévoir une clause instaurant cette indemnité.
Attention, le propriétaire pourra résilier le bail emphytéotique si le locataire n'exécute pas ses obligations contractuelles. C'est le cas par exemple quand le locataire ne paye pas son loyer pendant 2 ans.
