Bail commercial

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Présentation

Le contrat de location d'un local commercial est utilisée pour des locaux qui serviront à l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Le contrat bénéficie au locataire en ce qu'il existe un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Il comporte également des nombreux avantages pour le bailleur.

Par défaut, la durée d'un bail commercial est dite 3-6-9 (période triennale). Il est possible de rédiger des contrats dérogatoires ou précaires pour des durées plus courtes.

Cadre juridique


Le Code de commerce aux articles L.145-1 à L.145-60 et R.145-1 à D.145-34 régissent les dispositions du bail commercial. L'article L.125-9 du Code de l'environnement régit l'annexe verte. Et les articles R.137- à R.137-3 du Code de la construction et de l'habitation viennent compléter les règles précédentes.

Annexes


  • Caution solidaire
  • Etats des lieux
  • Quittance de loyer
  • Version Word modifiable

Options


Cession sous forme d’acte notarié, cession avec présence du bailleur à la cession, droit de préemption du bailleur, garantie solidaire du cédant et du cessionnaire, caution solidaire, clause résolutoire, sous-location, location-gérance, dépôt de garantie, exposition au plomb, DPE, zone à risques, présence d'amiante, surfaces supérieures à 2000 m2, annexe verte, pénalités de retard, taux BCE, loyer indexé sur le chiffre d'affaire, clause pas de porte, 3 6 9, triennale, bail dérogatoire, bail mixte.

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Bail commercial

ENTRE LES SOUSSIGNES :

__[Nom et Prenom]__ __[Date de naissance] (opt.) __ __[Lieu de naissance] (opt.) __ __[Adresse - Numéro Rue, CP - Ville] (opt.) __,


Ci-après - dénommé-e-s le « Bailleur »
D'UNE PART,
ET :

La société __[Nom de la société]__ __[Type société]__ __[Capital social de la société] (opt.) __ immatriculée __[Ville de RCS] (opt.) __ __[Numéro de RCS] (opt.) __ ayant son siège social __[Adresse du siège social - Numéro Rue, CP - Ville] (opt.) __, représentée par __[Nom et Prenom du représentant]__ __[Qualité du représentant] (opt.) __ dûment habilité à l'effet des présentes.


Ci-après - dénommé-e-s le « Locataire »
D'AUTRE PART,

TERMINOLOGIE


Pour la compréhension et la simplification de certains termes utilisés aux présentes, il est préalablement déterminé ce qui suit :
- Le Bailleur et le Locataire ou le Preneur désigneront respectivement les personnes identifiées en tête des présentes, sous ces terminologies.
- Le Bailleur et le Locataire ou le Preneur pourront être désignés individuellement par le terme « la Partie » ou ensemble par le terme « les Parties » .
- Les Locaux désigneront les lieux loués, objet des présentes.
- Le Bail désignera le présent contrat.

IL EST CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT:

Le présent Bail constitue une location à usage commercial soumis au statut des baux commerciaux visé par les dispositions de l’article L.145-1 et suivants du Code du commerce, conformément à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi « PINEL ».

Le Bailleur donne bail à loyer au Locataire, qui accepte aux conditions suivantes:

Article 1 - Désignation des Locaux

1.1 - Adresse des locaux donnés en location

Les locaux dépendent d'un immeuble situé à l'adresse suivante : __[Adresse des locaux (Numéro et rue, CP - Ville)]__ , __[Situation des locaux] (opt.) __ , et étant soumis au statut de la copropriété__[Numéro de lot dans la copropriété] (opt.) __.

1.2 - Description des Locaux

Les Locaux d’une superficie de __[Superficie des locaux (m2)]__ m2, sont décrits de la manière suivante : __[Description des locaux]__.

ci-après désigné les « Locaux ».

Article 2 - Destination des locaux

2.1 - Type d'usage

Le bien sera loué à usage commercial uniquement.

2.2 - Activités commerciales autorisées

Le Locataire est autorisé à exercer toute activité commerciale, industrielle ou artisanale.

2.3 - Déspécialisation (changement d’activité en cours de bail)

En cas de changement de l’activité en cours de bail, le Locataire devra en informer le Bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception selon les conditions fixées par les articles L.145-47 et suivants du Code de commerce.

Article 3 - Durée du bail

3.1 - Durée initiale

Le présent bail est conclu pour une durée de 9 ans, à compter du __[Date de prise d’effet du bail]__.

Les Parties pourront cependant demander la résiliation du bail à l’issu de chaque période triennale, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de 6 mois avant le terme de la période triennale, dans le respect des conditions légales imposées par la loi relatifs aux conséquences de la résiliation.

3.2 - Renouvellement du bail

Au terme de la période initiale du présent contrat de bail, celui-ci pourra être reconduit tacitement pour une durée au moins égale à neuf ans sous respect des conditions légales tenant au maintien du statut des baux commerciaux. A défaut, le Bailleur pourra refuser le renouvellement du bail sans indemnité.

Si l’une des Parties souhaite s’opposer au renouvellement du bail, celle-ci devra donner congé à l’autre Partie au moins six (6) mois à l’avance, selon les conditions fixées par les articles L145-9 et suivants du Code de commerce.

En cas de refus de renouvellement de la part du Bailleur, celui-ci devra au Locataire, , en vertu de l’article L145-14, sauf dans les cas prévus à l’article Article L.145-17 du Code de commerce, une indemnité d’éviction.

Article 4 - Loyer

4.1 - Loyer initial

Le Locataire versera un loyer fixe d’un montant de __[Montant du Loyer HT (€)]__ € hors taxes, auquel s’ajoute la TVA au taux légal en vigueur le cas échéant.

Ce loyer sera payé au début de chaque mois, __[Date du premier versement] (opt.) __.

Le premier loyer sera payé au prorata de la durée de la première période d'usage du local

Le loyer est assujetti de plein droit à la TVA au taux en vigueur à sa date d’exigibilité, à la charge du Locataire.

4.2 - Révision du loyer

Le loyer fixe visé ci-dessus sera révisé, tous les 3 ans, à compter du __[Date de la première révision]__ en fonction des variations de l'indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).

L’indice servant de base à la révision est le dernier indice connu et publié à la date de prise d’effet du bail. L’indice de comparaison sera le dernier indice publié au jour de la demande de révision.

La Partie souhaitant procéder à la révision du loyer doit en faire la demande par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. La demande doit préciser le montant du loyer demandé ou offert. Le loyer révisé sera applicable au jour de la demande de révision.

Pour le cas où l'indice choisi viendrait à disparaître ou cesserait d'être publié, le nouvel indice qui lui serait substitué s'appliquerait de plein droit, en tenant compte des coefficients de raccordement officiels ou officieux publiés par l'INSEE.

Le Bailleur pourra appliquer un déplafonnement du loyer en cas de déspécialisation partielle de l’activité du Locataire, ou justifié par des travaux, lorsque la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ont entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Article 5 - Impôts - Taxes - Contributions et charges diverses

5.1 - Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances

Le Bailleur fournira un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances lié au présent bail, comportant l’indication de leur répartition entre les Parties et selon les modalités définies par le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

5.2 - Répartition des charges

Conformément à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dit loi « PINEL », le Bailleur aura à sa charge le règlement:

  • Des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, ainsi que celles ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent, à l’exception des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
  • Des impôts dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble, notamment la contribution économique territoriale, les taxes et les redevances, mais hors: la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
  • Des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
  • Dans un ensemble immobilier, des charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Le Locataire supportera l’ensemble des autres charges dont le Bailleur lui fournira l’inventaire.

5.3 - Règlement des charges, impôts, taxes et redevances

Le Locataire versa au Bailleur, en sus de chaque loyer, une somme de __[Montant de la provision sur charges (€)]__ € , à titre de provision sur les charges, impôts, taxes et redevances lui incombant.


Le Bailleur fournira au Locataire un état récapitulatif de ces charges, impôts, taxes et redevances afin de régulariser la situation. Cet état récapitulatif lui sera communiqué au plus tard dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.

Article 6 - Pénalités

Toute somme due par le Locataire au Bailleur au titre des loyers, charges, impôts et taxes quelconques ou autres et non payées à leur échéance, sera productive d'un intérêt fixé au taux d’intérêt de la BCE majoré de 10 points, calculé par jour de retard jusqu'à paiement complet, nonobstant l’application de la clause résolutoire prévue dans le présent bail.

Article 7 - Travaux et réparations

7.1 - Etat des lieux

Le Locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent lors de l'entrée en jouissance .

Un état des lieux sera dressé contradictoirement entre les Parties lors de la prise de possession des locaux par le Locataire et sera annexé au Bail, ainsi qu’à la restitution des lieux au Bailleur.

A défaut de l'établissement amiable et contradictoire de l'état des lieux, il sera dressé par un huissier, à l'initiative de la Partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre les Parties .

7.2 - Etat récapitulatif et prévisionnel des travaux

En application de l'article L145-40-2 du Code de commerce, le Bailleur déclare qu’aucuns travaux n’ont été réalisés au cours des 3 (trois) dernières années dans les Locaux.

Article 8 - Dossier de diagnostic technique

8.1 - Diagnostic de Performance Energétique

Conformément aux dispositions de l’article L.134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, le Bailleur remet au Locataire un Diagnostic de Performance Energétique , établi __[Date du DPE] (opt.) __ par une personne remplissant les conditions de qualification exigées par la règlementation.

En outre, le Locataire devra communiquer au Bailleur un document comprenant les informations suivantes :

  • la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité spécifique;
  • les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation;
  • les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation;
  • la quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués (s’il en assure le traitement) et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique;

8.2 - Situation des Locaux au regard des risques naturels et technologiques (article L 125-5 et R 125-23 du code de l'environnement)

Le Bailleur déclare qu'à ce jour :

Les Locaux n'entrent pas dans le champ d'application des articles L 125-5 et R 125-23 du Code de l'environnement relatifs aux risques technologiques, naturels et sismiques.

8.3 - Situation des Locaux à l'égard de sinistres antérieurs causés par une catastrophe naturelle ou technologique

Le Bailleur déclare que les Locaux n'ont pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance garantissant les risques de catastrophes - naturelles (article L 125-2 du Code des assurances) ou technologiques (article L 128-2 du Code des assurances).

8.4 - Diagnostic amiante

Le Bailleur déclare que le permis de construire de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux est postérieur au 1er juillet 1997. Par conséquent, le bailleur n’a pas obligation de fournir le repérage et diagnostic amiante.

Article 9 - Obligations du Locataire

9.1 - Obligations générales

Le Locataire devra:

  • jouir raisonnablement des biens loués suivant leur destination, et se conformer au règlement de copropriété de l’immeuble ou aux dispositions du cahier des charges du lotissement, s’il existe, et dont il reconnaît avoir eu connaissance;
  • ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance aux voisins et à n’exercer aucune activité contraire aux bonnes mœurs;
  • satisfaire à toutes les charges de ville, de police, réglementation sanitaire, voirie, salubrité, hygiène, ainsi qu’à toutes celles pouvant résulter des plans d’aménagement de la ville, et autres charges, dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière à ce que le Bailleur ne puisse aucunement être inquiété ni recherché à ce sujet.

9.2 - Entretien et réparation des locaux

Le locataire est tenu aux réparations d'entretien au sens de l’article 605 du Code civil.

Le Locataire devra informer immédiatement le Bailleur de toute réparation qui deviendrait nécessaire en cours de bail, comme de tout sinistre ou dégradation s'étant produite dans les Locaux, même si aucun dégât n’est apparent et sous peine d'être tenu personnellement de lui rembourser le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour lui du retard apporté à la réparation ou à sa déclaration aux assureurs.

9.3 - Assurances

Le Bailleur déclare que les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires couvrent notamment les risques d'incendie en valeur à neuf et autres risques divers tels que la foudre, les explosions, les dommages électriques, les tempêtes, les dégâts des eaux et le bris de glace des parties communes, les attentats, les catastrophes naturelles, la responsabilité civile des copropriétaires, les recours des voisins et des tiers, les honoraires d'expert, les aménagements spécifiques réalisés par la copropriété dans les parties communes de l'immeuble, la renonciation à recours contre les occupants et leurs assureurs en cas de sinistre couvert par les garanties contractées par lesdits occupants.

9.4 - Sous-location et location-gérance

Le Locataire ne pourra pas sous-louer tout ou partie des Locaux, ou donner son fonds en location-gérance sans le consentement préalable et par écrit du Bailleur.

Article 10 - Cession

10.1 - Cession du bail par le Bailleur

En cas de vente des Locaux par le Bailleur, le Locataire bénéficie d’un droit de préemption . Le Bailleur doit dès lors en informer le Locataire par lettre recommandée avec accusé de réception en précisant le prix et les conditions de vente. Le Locataire bénéficie d’un délai d’un mois pour répondre, à défaut son silence vaut renonciation au droit de préemption.

10.2 - Cession du bail par le Locataire

Le Locataire ne pourra céder son droit au présent bail sans autorisation expresse et par écrit du Bailleur sauf à un acquéreur de l'intégralité de son fonds de commerce.

Conformément aux dispositions de l’article 1690 du Code civil, la cession devra être signifiée au bailleur, sauf en cas d’acceptation par acte authentique, à peine d’inopposabilité de la cession au bailleur.

Article 11 - Enregistrement

Le présent contrat ne sera soumis à l'enregistrement qu'à la demande de l'une des Parties et à ses frais.

Article 12 - Tolérances

Le présent bail est déclaré indivisible au seul bénéfice du Bailleur.

Toutes les tolérances relatives aux clauses et conditions du présent bail ne peuvent en aucun cas être considérées, ni comme une modification ou suppression de ces clauses et conditions, ni comme génératrices d'un droit quelconque. Toute modification des clauses et conditions du présent bail devra être convenue d’un commun accord entre les Parties par voie d’avenant.

Article 13 - Election de domicile

Pour l'exécution des présentes et de leurs suites et de la signification de tous actes, le Locataire fait élection de domicile dans les locaux loués et le Bailleur à son domicile.

En cas de modification par l’une des Parties de son domicile, celle-ci devra en informer l’autre par Lettre recommandée avec accusé de réception dans les plus brefs délais.



Fait à __[Ville où le contrat est signé]__,

Le __[Date de signature]__,

En __[Nombre d'exemplaires du contrat]__ originaux dont un est remis à chacune des parties qui le reconnaît.



LE BAILLEUR

« Faire précéder la signature de la mention "Lu et approuvé" »



LE LOCATAIRE
Chacun des locataires doit signer

« Faire précéder la signature de la mention "Lu et approuvé" »

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